Предлагаю вашему вниманию материал, подготовленный и переданный мне председателем Луганского областного центра политических и социологических исследований "Политсоциум" Владимиром Ивановым. 

Несмотря на то, что речь идет об ОСМД в общежитии, вопросы создания и функционирования ОСМД в общежитиях и в многоквартирных домах тождественны и регламентируются одними и теми же нормативно-правовыми актами.

«Закон Украины «Об обеспечении реализации жилищных прав жильцов общежитий» № 500- VI разрешил приватизировать жилые помещения (жилые блоки) в общежитиях.
Но как управлять приватизированным жильем? Вариантов - два.

Первый вариант: через жилищно-коммунальную структуру. Но практика показала, что такой способ обслуживания дома малоэффективен. Так как, жильцы оплачивают жилищно-коммунальные услуги, которые фактически не оказываются.

Второй вариант: через создание объединения совладельцев многоквартирного дома для более эффективного содержания общего неделимого имущества собственников общежития и самостоятельного планирования расхода средств, поступивших на расчетный счет ОСМД в качестве взносов от собственников помещений общежития. 

Перед таким выбором оказались и жители общежития, находящегося в г. Луганске по улице Градусова, 12. В 2011 году жильцы решили, что управлять домом будут самостоятельно. Провели учредительное собрание и создали ОСМД «Град 2011». Следует отметить, что в Луганске это был первый случай создания объединения совладельцев многоквартирного дома в общежитии. Устав объединения – типовой, в нем отражены основные вопросы порядка существования ОСМД, однако он не дает ответов на все вопросы жизнедеятельности ОСМД. Общее собрание членов ОСМД – не менее одного раза в год, на котором решаются все наиболее важные вопросы, в том числе утверждается смета и расчет взноса, утверждается план работы. Исполнительный орган – правление, оно же и решает в рамках своей компетенции текущие вопросы; председатель ОСМД избирается на заседании правления. Председателем правления объединения избрали Волошину Татьяну Николаевну. Хозяйство досталось немалое. Девятиэтажное здание, лифтовое хозяйство. Проживает 190 семей. Около 90% семей приватизировали свое жилье.

Председатель и члены правления не имели опыта управления таким жилищным хозяйством, поэтому сразу после создания ОСМД здание общежития на свой баланс не взяли. Сначала в течении года изучали опыт самостоятельного управления многоквартирными домами в других городах Украины – Харькове, Львове, Запорожье и городах Луганской области. И только в 2012 году на основании решения общего собрания было принято решение о принятии общежития на баланс ОСМД и избрании формы управления через уставные органы, путем самообеспечения. В соответствии с решением исполнительного комитета городского совета ОСМД «Град 2011» принял на баланс здание общежития в том состоянии, которое отражено в акте приема-передачи от 03.03.2012г. 
Как организована оплата жилищно-коммунальных услуг и что сделано по поддержанию здания общежития в исправном эксплуатационном состоянии за год?

Жители общежития оплачивают: тепло, холодную воду, электроэнергию, вывоз твердых бытовых отходов, взнос на содержание дома и придомовой территории, в т.ч. накопительный фонд ремонтный фонд. Оплата за эти услуги осуществляется так. Каждая семья имеет лицевые счета в ЛГКП «Теплокоммунэнерго» и оплачивает эту услугу самостоятельно. Аналогично жители общежития платят за вывоз твердых бытовых отходов специализированному на ТБО городскому коммунальному предприятию. Сложнее дело обстоит с оплатой воды и электроэнергии. Потребление этих ресурсов измеряется общедомовыми приборами учета. Оплата воды и электроэнергии осуществляется по количеству жителей фактически проживающих в жилой секции. Как только человек проживает больше месяца, то он обязан оплачивать за воду и электроэнергию. При этом житель общежития, который отсутствует в своей секции более месяца, освобождается от оплаты воды и электроэнергии за соответствующий период. Учет перемещения жителей производит председатель правления на основании заявлений и актов, в случае отказа добровольного заявления на оплату. Ясно, что это очень большой объем работы, нередко сопровождающийся конфликтами. В том случае, если сведения о проживании кого-либо в общежитии более одного месяца добровольно не сообщается, председатель правления принимает соответствующие меры. Комиссия посещает такую секцию и устанавливает факт проживания без оплаты услуг. По этому поводу составляется акт и владельцу жилого помещения начисляется соответствующая сумма за неоплаченные услуги.

Общее собрание ОСМД «Град 2011» 09.12.2012г. утвердило взнос на содержание дома и придомовой территории, в соответствии с Порядком формирования тарифов на услуги и содержание домов, сооружений и придомовых территорий, утвержденных Постановлением Кабинета Министров Украины от 20 мая 2009г. № 529. Стоимость обслуживания 1 квадратного метра в ОСМД «Град 2011» -2,33грн. Кроме такого взноса, других сборов денег на обслуживание дома и придомовой территории не осуществляется.

Справочно. Структура взноса на содержание дома и придомовой территории в ОСМД «Град 2011».

№ п/п Наименование Стоимость 1 кв.м общей площади в месяц, грн
1 Уборка лестничных клеток 0,470
2 Уборка придомовой территории 0,490
3 Диспетчеризация лифтов 0,120
4 Техническое обслуживание лифтов 0,300
5 Техническое обслуживание внутридомовых систем теплообеспечения, водоотведения, водоснабжения, горячего водоснабжения 0,150
6 Обслуживание дымовентиляционных каналов 0,010
7 Текущий ремонт конструктивных элементов инженерных систем и технических пристроек дома и элементов внешнего благоустройства, размещенных на придомовой территории 0,200
8 Освещение мест общего пользования 0,140
9 Накопительный ремонтный фонд 0,450
Итого Стоимость обслуживания 1 кв. м 2,330

Общая сумма взносов на содержание дома и придомовой территории за один месяц составляет около 13 тысяч гривен, однако следует учесть наличие текущей задолженности. Как расходуются эти деньги? Часть средств тратится на заработную плату (налоги по заработной плате).

В штате ОСМД: председатель (он же выполняет функции бухгалтера), дворник, уборщица, ответственный за электрохозяйство, по договору работает юрист. Дополнением к бюджету также является доход ОСМД от аренды части крыши (антенны мобильной связи).

Следует отметить, что все средства идут исключительно по целевому назначению, то есть в соответствие с планом, и никто не вправе принять единоличное решение об изменении целевого назначения расходования средств. Поэтому сначала было решено привести в порядок самые трудные участки – отопление, вода, канализация. Сразу приняли решение не проводить «латание дыр», пытаться решить проблему капитально.

В 2012 году на содержание дома было израсходовано около 60 тысяч гривен. Объем выполненных ремонтных работ:
- установлено 60 метров пластиковой трубы в системе отопления (это 5% от всего объема системы отопления);
- заменено 48 кранов в системе отопления;
- установлена рамка управления водомерного узла;
- установлено 4 контейнера для сбора твердых бытовых отходов,
- выполнены требования ТОВ «ЛЭО» при заключении договора (частичный ремонт, приобретены приборы учета, дополнительные средства по обеспечению охраны труда и безопасности проведения ремонтных работ по электрике);
- проведено платное обучение по вопросам безопасной эксплуатации спецоборудования (лифтового, электрохозяйства, охраны труда, пожарной безопасности);
- проведены профилактические зачистки канализационных стоков;
- осуществлена гидравлическая чистка канализационных колодцев;
- выполнены ряд мероприятий по подготовке к отопительному сезону;
- установлены двери, ограничен доступ посторонних лиц в подвальное помещение;
- проведен косметический ремонт лифтовых кабин, части помещения холла (побелка, покраска).

Проблемой для ОСМД является задолженность жителей за жилищно-коммунальные услуги. Таких жильцов почти 10%. Как правление, председатель решают эту проблему?

Во-первых, расходы на претензионно – исковую работу включены во взнос на содержание дома и придомовой территории. Поэтому, у лиц, имеющих убеждение «я не платил ЖЭКу и вам платить не буду», такая задолженность взыскивается через суд. 

Во-вторых, председатель и члены правления проводят с неплательщиками индивидуальную разъяснительную работу о необходимости погашения долга. В конечном счете, мотивировать должникам нечем, ведь результат работы ОСМД налицо.

Такая деятельность дает положительный результат. Объем долга жителей за жилищно-коммунальные услуги постепенно уменьшается. 

Таким образом, пример ОСМД «Град 2011» убедительно показывает, что жители общежитий, создав ОСМД, могут эффективно управлять домом и поддерживать его в исправном эксплуатационном состоянии».
 

Виктор Павлов,
тел. для справок и консультаций: 050-422-42-14