Питання створення і подальшого функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (далі ОСББ) на сьогодні є пріоритетним у реформі житлово-комунального господарства в державі. Діяльність об'єднань регулюється Законами України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про житлово-комунальні послуги», Цивільним,  Житловим та Земельним кодексами України,  іншими  нормативно-правовими  актами  та статутом об'єднання.

На даний час в Сєвєродонецьку зареєстровано 88 ОСББ, фактично  функціонують 11, які обслуговують 44 будинки. При цьому до  прокуратури міста надходять численні звернення мешканців будинків, де створені ОСББ, щодо незадовільного обслуговування будинків  та надання житлово-комунальних послуг неналежної якості.

На жаль,  внаслідок незнання  вимог діючого законодавства в організації діяльності ОСББ, а іноді умисне ігнорування встановлених законами вимог керівними органами об'єднання, порушуються права власників житла на отримання належних житлово-комунальних послуг.

Так, відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі «Про ОСББ»)  об'єднання, після набуття статусу юридичної особи, може:

- прийняти на власний баланс весь житловий комплекс;

-за договором з попереднім  власником  залишити  його  балансоутримувачем;

- укласти договір з будь-якою  юридичною  особою,  статут  якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс житлового будинку.

Балансоутримувачзабезпечує управління житловим будинком.

Функції з управління будинком та забезпечення його належної експлуатації власники, або за їх дорученням балансоутримувач, здійснюють самостійно чи через особу, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком (управитель).

Управитель- юридична особа,  яка здійснює управління неподільним  та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію.

Відповідно до ст. 10 Закону  правління для належного утримання будинку та прибудинкової території зобов'язано укласти договори із суб’єктами підприємництва, які виконують роботи, в тому числі будівельні.

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку мають право за власним бажанням самостійно визначати виконавців житлово-комунальних послуг. У разі відсутності такого бажання виконавців послуг визначає орган місцевого самоврядування.

Згідно із Законом  основна діяльність об’єднаннь полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об’єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об’єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання. Тобто ОСББ не є суб’єктом господарювання, предметом діяльності якого є надання відповідних житлово-комунальних послуг. При цьому об'єднання зобов'язано забезпечити належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного загального майна, тобто приймає на себе обов'язок забезпечення мешканців будинку послугою з управління,  утримання  будинку та прибудинкової території.

Відповідно до Порядку визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді, затвердженому наказом Держжитлокомунгоспу  України № 60 від 25.04.2005 р., виконавцем   житлово-комунальних  послуг може бути суб'єкт господарювання,  предметом діяльності  якого є надання відповідних житлово-комунальних послуг та  який  може  забезпечити  виконання  обов'язків,  визначених  у частині  другій  статті  21 Закону України "Про житлово-комунальні послуги". 

При цьому керівними органами ОСББ (головою правління) укладаються трудові договори з фізичними особами, які не мають відповідної кваліфікації, знань, дозволів на виконання певних видів робіт (технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж холодного водопостачання, водовідведення і зливової каналізації, теплопостачання, гарячого водопостачання, обслуговування димовентканалів, утримання аварійної служби, технічне обслуговування ліфтів, дезінфекція сміттєпроводу, дератизація підвалів тощо). При цьому фактично ОСББ не в змозі виконувати ці послуги у зв'язку з відсутністю технічної можливості та кваліфікації найманих працівників.  Тобто вказані послуги мешканцями цих будинків не отримуються зовсім.

Некваліфіковані дії найманих працівників по внутрішньобудинковому обслуговуванню в більшості випадків призводять до аварійних ситуацій у будинках. Таке недбале відношення керівництва ОСББ, яке виступає у якості виконавців послуг з утримання будинків, до виконання своїх обов'язків створює реальну загрозу життю та здоров'ю мешканців будинків.

На жаль, власники житла, які проживають в будинках, де створені ОСББ, не втручаються та не контролюють роботу обраних керівників ОСББ по обслуговуванню будинку, вважая, що якщо у власній квартирі все гаразд, то й будинок знаходиться в належному стані. Однак практика, на жаль, свідчить про інше.

Ігнорування керівниками ОСББ вимог діючого законодавства, яке регулює відносини утримання будинків та надання житлово-комунальних послуг належної якості, призводить до порушення конструктивних елементів будинків, які забезпечують цілісність будівлі та необхідні технічні умови  функціонування. Це у свою чергу  може мати негативні наслідки та призвести до руйнування будинків.

Як громадяне можуть впливати на діяльність ОСББ?Слід зазначити, що органами управління об'єднання є загальні збори його членів, правління, ревізійна комісія об'єднання. При цьому вищим органом управління об'єднання є загальні збори, яким наданго право вирішувати усі нагальні потреби кожного власника житла та будинку в цілому. Правління (у тому числі, й голова правління (об'єднання)) є  тільки виконавчим   органом   об'єднання  і  підзвітне загальним зборам.

Кожний член ОСББ має право на участь у діяльності об'єднання та  отримання інформації щодо діяльністі ОСББ.

Тільки загальні збори членів об'єднання мають право приймати такі рішення, як надходження та витрати  коштів об'єднання;  встановлення розмірів платежів,  зборів  і  внесків  членів об'єднання, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів. Загальні збори мають право доручати правлінню визначати підрядника,  укладати  договори  на  управління  та експлуатацію,  обслуговування  і ремонт майна,  ініціювати скликання загальних зборів, тощо. 

При цьому кожний власник житла, чи є він членом ОСББ, чи ні, має гарантоване державою право на отримання житлово-комунальних послуг належної якості.

І. Новохацька, прокурор  прокуратури  м.Сєвєродонецька