Как проще, безопаснее и выгоднее всего избавиться от недвижимости на оккупированной территории, и нужно ли это делать вообще – продолжение руководства для переселенцев от главного редактора «Реальной газеты».

В прошлой статье мы выяснили, как легально вывезти свою мебель, бытовую технику и личные вещи с территорий, подконтрольных «ЛНР» и «ДНР». Теперь перейдем к самой процедуре продажи квартиры.

Совсем не обязательно продавать жилье через риелторов. Как показывает практика, процесс продажи они ускоряют не сильно. Гораздо важнее – запастись контактами хорошего нотариуса, имеющего «выход» на своих коллег, оперирующих по ту сторону линии разграничения.

 1 этап – торг уместен

Основной инструмент продажи квартиры – объявление, размещенное на одной из украинских онлайн-площадок купли-продажи, вроде olx.ua или ria.com.

Помощники – родственники и друзья, которые остались в Луганске или Донецке с ключами от вашей квартиры. Помощники будут показывать квартиру покупателям.

Схема на первом этапе проста: вам звонят покупатели, вы состыковываете их с помощниками и торгуетесь, пока не придете ко взаимовыгодному варианту.

Какую цену изначально выставить? Заявите половину от рыночной стоимости вашей квартиры до войны. И готовьтесь сбавлять цену, как только поймете, что желающих срочно выкупить ваши апартаменты не так уж и много. По опыту автора, реально быстро продать квартиру за треть «довоенной» цены.

И вам придется запастись терпением – не надейтесь, что вашу квартиру купят очень быстро. Поэтому сделайте все возможное, чтобы вашим помощникам на неподконтрольной территории было не очень хлопотно помогать вам в продаже. Помните, что без доброй воли этих людей квартиру вы не продадите!

Скорее всего этап «рыбалки на покупателя» у вас займет несколько месяцев. Заканчивается он тогда, когда вы вместе с будущим владельцем квартиры найдете друг друга. Причем, речь не только об устраивающей всех цене – вам придется провести много времени в телефонных переговорах. Не говоря уже о дне, на который будет назначена сделка. Как минимум, это должен быть человек не вызывающий у вас опасений и подозрений. Также не стоит продавать свою квартиру людям, связанным с группировками «ДНР» и «ЛНР».

Предположим, вы нашли хорошего покупателя (в моем случае это была семья мелких предпринимателей). После этого пора переходить к подготовке документов.

2 этап – готовимся к продаже

Проблема в том, что в нашей ситуации одного желания двух людей продать и купить квартиру недостаточно – все-таки, вы с покупателем сейчас живете в разных политико-правовых реальностях. И чтобы провести сделку, придется собрать кучу бумажек как на «большой Украине», так и на неподконтрольных регионах Донбасса.

Более того, вполне возможно, вам придется провести не одну, а две сделки.

Почему? 18 августа 2016 года группировка «ЛНР» неожиданно для многих отказалась признавать сделки по недвижимости, оформленные «за пределами республики». Это означает, что теоретически ваш покупатель не сможет стать полноценным собственником квартиры в Луганске, если сделка будет проведена в Северодонецке. Но…

Но на практике порядок сделок по «законам ЛНР» до сих пор не определен. И фактически рынок недвижимости на оккупированной территории замер – местные риелторы жалуются, что люди боятся совершать сделки по неопределенным правилам.

Что же делать в этой ситуации? Во-первых, убедите покупателя совершить сделку по украинским законам. Это в его интересах – ведь, если сделка будет заключена только в Луганске, вы, как гражданин Украины, в будущем с легкостью сможете оспорить факт продажи своей квартиры. «Договор купли-продажи ЛНР» – филькина грамота.

Во-вторых, уверьте покупателя в вашей готовности параллельно оформить у местного нотариуса доверенность на право «продажи в Луганске» вашей уже проданной по факту квартиры – чтобы покупатель смог завершить сделку по «правилам ЛНР», самостоятельно. Не нужно обещать приехать в Луганск лично – вряд ли вам захочется это делать после получения на руки всей оговоренной суммы.

В-третьих, найдите хорошего проверенного государственного нотариуса где-нибудь в Северодонецке.

Перед сделкой (речь идет о приватизированных квартирах) вам нужно проверить, все ли документы в порядке – право собственности, справка из БТИ, предыдущий договор купли-продажи, идентификационный код, справка переселенца… Список необходимых документов вам перечислит нотариус.

И обязательно выпишите из квартиры всех, кто там прописан – в первую очередь детей (для этого придется перепрописать их у родственников на подконтрольной территории).

Итак, все приготовления закончены – едем в Северодонецк!

3 этап – сделка

Напомню, что транспортное сообщение в Луганской области сейчас никудышнее. И чтобы совершить сделку одним днем (и поскорее вернуться в Киев с деньгами), вам придется четко распланировать поездку. Покупателю, к слову, придется провести на подконтрольной территории как минимум несколько дней (это связано с часами работы КПВВ в Станице Луганской) – поэтому вам обязательно нужно подстраиваться под его расписание.

Самый быстрый способ покончить с этим хлопотным делом, если вы (теперь) из Киева: вечером выехать ночным поездом «Киев – Константиновка», рано утром выйти в Славянске, на заранее арендованной машине выехать в Северодонецк, днем заключить сделку, прыгнуть в машину назад до Славянска, чтобы успеть на вечерний «Интерсити» до Киева.

В 11 часов вечера вы уже будете дома. А ваш визави будет добираться в Луганск гораздо дольше. Несмотря на то, что его путь домой в 8 раз короче. Но таковы сегодняшние реалии.

А перед сделкой вы встретитесь с покупателем лицом к лицу в комнате ожидания нотариуса (нотариусы не особо пунктуальны) – и сможете вдоволь наговориться о текущей политической ситуации на Донбассе. Постарайтесь не убить друг друга не разругаться хотя бы до совершения сделки. Ведите себя прилично! Помните, что вы находитесь в гораздо более выигрышном положении – человек ради того, чтобы отдать вам пачку долларов, только что пересек линию разграничения.

Сделка займет минимум несколько часов – нотариус не только должен подготовить все документы для купли-продажи, но и помочь покупателю с будущим оформлением дублирующей сделки «на той стороне».

Собственно, все.

А теперь вернемся к вопросу, с которого мы начали нашу серию статей: хотите ли вы именно сейчас продавать свою квартиру, оставшуюся на неподконтрольной территории?

Комментарий специалиста

Уже после того, как мой материал вышел, его захотел анонимно прокомментировать юрист, непосредственно занимающийся подобного рода сделками с неподконтрольными территориями:

Проблема купли-продажи недвижимости на территориях проведения АТО, является очень острым и болезненным вопросом для многих граждан.

Большинство людей, покинувших свои уютные дома и теплые квартиры в Луганске/Донецке пытаются продать их своим согражданам, которые по тем или иным причинам остались проживать «там».

Еще до недавнего времени без каких-либо проблем нотариусы Украины оформляли сделки купли-продажи такой недвижимости. Да, и на сегодняшний день такие услуги оказываются повсеместно.

Но, «законодательные» органы «ЛНР-ДНР» по понятным только для них причинам пришли к выводу о том, что такие сделки являются незаконными и их юридическая сила на территории молодых республик ничтожна, другими словами такие сделки недействительны для любых органов и учреждений «ЛДНР». (К слову сказать — нотариальные сделки, заключенные на территории Украины, признаются во всём цивилизованном мире и России-матушке в том числе).

В общем из-за юридической безграмотности и всеобщем по….е (в смысле, все равно всем ), у обычных людей, помимо того, что одни продают нажитое за всю жизнь за копейки, а другие покупают за последние крышу над головой, так как старая раздолбана снарядами, появились новые проблемы.

Конечно же, наиболее весомее и серьезнее, на мой взгляд, проблемы у покупателя, ведь он отдает деньги, которые уже вернуть будет практически невозможно. Так же, покупатель остается проживать в юридическом мусоре, периодически разбрасываемом «компетентными органами». Покупателю сложно будет донести то, что сделка у Украинского нотариуса закона и легитимна, не признание такой сделки равносильно отрицанию паспорта гражданина Украины (которым обладают большинство служащих вышеупомянутых «компетентных органов»).

У продавца конечно тоже есть свои неудобства, ведь купля-продажа недвижимости — не просто покупка товара в супермаркете. Для того чтобы совершить сделку продавцу необходимо подготовить массу документов (тех паспорт, оценку, выписать прописанных людей и т.д.).

Для урегулирования (или минимизации рисков) в ситуации продажи недвижимости в ЛДНР конечно же оптимальным будет оформление договоренности купли-продажи недвижимости которое обезопасит покупателя и продавца с обеих сторон линии разграничения.

На сегодняшний день есть следующие варианты выхода из ситуации:

1. Оформить сделку по украинскому законодательству, с одновременной выдачей расписки покупателю от продавца о полученных деньгах за продажу недвижимости.

 С точки зрения украинского законодательства здесь все понятно – сделка законна, есть новый собственник, есть бывший владелец.

С точки зрения «ЛДНР» ситуация следующая: у покупателя подтверждающим документом покупки недвижимости будет расписка продавца. В случае если продавец попытается оспорить договор купли-продажи в «ЛДНР», покупатель сможет обратиться в силовые органы с заявлением о мошенничестве. Думаю после этого у продавца отпадет желание заниматься не хорошими вещами. Да, методы жесткие, но, к сожалению, «там» сейчас жестко много что.

Преимущества: простота в реализации, минимум затрат.

Недостатки: вполне возможно, что у продавца есть «мохнатая» рука в органах покруче тех, в которые обратится покупатель с заявлением о мошенничестве.

 2. Оформить сделку по законодательству «ЛДНР», с последующим оформлением сделки на территории Украины.

 Ситуация заключается в следующем: при оформлении сделки в «ЛДНР» у продавца заберут оригиналы правоустанавливающих документов. Без оригиналов правоустанавливающих документов оформить сделку на территории Украины не получится. Для решения этой проблемы необходимо обратится к юристу, который ориентируется не только в вопросах недвижимости, но и который в курсе специфики юридической работы, связанной с проблемами около «ЛДНР». Данный юрист посоветует обратиться в суд от имени продавца, который в судебном порядке подтвердит свое право собственности на недвижимое имущество. Это решение суда и будет правоустанавливающим документом, необходимым украинскому нотариусу для оформления сделки.

На выходе стороны имеют два договора купли – продажи по «закону ЛДНР» и закону Украины. В первом случае сделка осуществляется на основании оригинала правоустанавливающего документа, во втором – на основании решения суда.

Преимущества: продавец и покупатель имеют два договора, каждый из которых «признается» там, где нужно.

Недостатки: судебный процесс подтверждения права собственности за продавцом может быть длительным и достаточно дорогостоящим.

 3. Оформить сделку по «законодательству ЛДНР», с последующим признанием в судебном порядке права собственности за покупателем на фактически уже купленное им имущество.

 Изначально, суть практически та же самая, что и при варианте № 2, но оформлять сделку на территории Украины уже не нужно.

С учетом того, что договор купли-продажи, заключенный на территории «ЛДНР», будет не действительным на территории Украины, то покупатель, может обратиться в суд, о признании за ним права собственности на недвижимое имущество в судебном порядке. Для украинского суда, достаточно установить действительную волю сторон на заключение сделки и обосновать решение суда доказательствами уважительности причин, по которым заключить сделку в установленном законе порядке уже невозможно.

Для реализации данного варианта необходимо обратиться к указанному в варианте № 2 юристу, так как данное дело не рассмотрится само-собой, нужна рука профессионала, ну и мозгов немного.

Результатом реализации данного варианта, является то, что подтверждающим право собственности на имущество на территории «ЛДНР» будет заключённый договор, на территории Украины – решение суда о признании права собственности на имущество за покупателем.

Преимущества: и договор купли-продажи и решения суда являются документами, подтверждающими право собственности. Нет необходимости оплачивать услуги нотариуса и сопутствующих организаций (оценщик, техник и т.д.) на территории Украины.

Недостатки: любое решение суда можно отменить (ЛЮБОЕ). Могут возникнуть большие затраты, ввиду умышленной и целенаправленной «неграмотности» служителя фемиды.

Это лишь несколько вариантов решения проблемы купли-продажи недвижимости в «ЛДНР». На самом деле таких вариантов гораздо больше, ведь ситуации у людей бывают разные".

Андрей Дихтяренко, Реальная газета