С затягиванием военного конфликта многие люди, уехавшие с оккупированных территорий, стали задумываться о том, чтобы начать жизнь заново на новом месте. В таких случаях многие хотели бы продать свои брошенные квартиры или дома, но не знают, с чего начинать и как действовать. В этой статье собраны некоторые основные советы риелторов о том, как продать свое жилье на территориях, временно неподконтрольных украинской власти.

С чего нужно начинать продажу в зоне АТО

Если вы продаете квартиру на территории, неподконтрольной Украине, то сначала посмотрите, какие есть у вас документы. Зачастую нужно дорабатывать документы и собирать различные справки.
Начиная продажу в зоне АТО, необходимо, во-первых, проконсультироваться с юристом (нотариусом), чтобы он проверил все ваши правоустанавливающие документы на квартиру.
К таким документам относятся: 1) свидетельство о праве собственности на квартиру или дом (после приватизации; покупки у застройщика; договор о купле-продаже; после узаконивания постройки или перепланировки; об обмене; о наследовании и т. п.); 2) справка "Форма №3" из ЖЭКа, где вы прописаны, о том, что в продаваемой квартире не прописаны несовершеннолетние дети; 3) технический паспорт, адекватный текущей ситуации (чтобы не было неузаконенных перепланировок и чтобы площадь совпадала с фактической). В зоне АТО никакие перепланировки или ввод в эксплуатацию сегодня юридически оформить невозможно. Паспорт на квартиру нужно менять, если во время перепланировок были затронуты несущие стены. Во всех остальных случаях паспорт на квартиру можно не менять. Если очень хотите новый техпаспорт, то это можно сделать в любом БТИ на территории Украины.
Справка по форме №3 - необходимый документ, без которого не совершаются сделки по продаже недвижимости в Украине. Поэтому необходимо, беря справку в ЖЭКе на оккупированной территории, разными способами просить, чтобы на ней поставили украинскую печать и без даты срока действия.
Кроме этих документов нужно заключение об экспертной оценке. Экспертную оценку можно сделать асолютно у любого эксперта. Сегодня эксперт может оценить квартиру, не выезжая на место. Существуют программы, помогающие оценить недвижимость удаленно.
Естественно, необходимы также паспорта и номера ИНН продавца и покупателя.
Если правоустанавливающий документ зарегистрирован на одного из супругов, то необходимо также согласие супруга на совершение сделки. Можно сделать так называемое "входящее согласие" у любого нотариуса на территории Украины. И тогда, например, один из супругов проведет продажу недвижимости, имея при себе согласие второго супруга.
Сделку можно провести по месту нахождения недвижимости либо по месту регистрации одной из сторон. Продающий недвижимость переселенец, например, может проводить сделку по месту временной регистрации.
Еще нужны справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам, так как с долгами с регистрации не снимают. Также желательно, чтобы в квартире не было арендаторов.

Налоги, которые платятся во время сделки

В сумму налогов входят проценты от экспертной оценки недвижимости: 1% - в Пенсионный фонд Украины, 1% - госпошлина, 5% - если вы в текущем году уже продавали квартиру или другой объект недвижимости, или если у вас право собственности на квартиру менее трех лет. С вас снимают в таком случае налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и, автоматически, военный сбор - 1,5 %. НДФЛ не платится, когда у вас это первая продажа и если у вас право собственности на недвижимость уже более трех лет или же вы владеете квартирой по праву наследования или по завещанию. Итого - 8,5%.
Как показывает практика,  в последнее время зачастую покупатель и продавец договариваются заплатить каждый по 1% (ПФУ и госпошлина). А если возникает НДФЛ (+ воен. сбор), то их платит продавец. Однако, бывает, что все налоги платит и покупатель - многое зависит от цены сделки и личных договоренностей.

Важный момент – прописка

Согласно законодательству, прописка по какому-либо адресу вообще не дает никаких прав собственности на это жилье. Если вы продаете квартиру, выписываться необходимо. К тому же, на неподконтрольной территории сейчас никто не покупает квартиры с прописанными в них людьми. Хотя бы потому, что на прописанных в квартире людей будут начислять коммунальные платежи. Поэтому ваши действия могут быть следующими. Вы идете вместе с человеком, который готов вас зарегистрировать по своему адресу на подконтрольной территории, в Центр предоставления административных услуг (ЦПАУ) со своим паспортом с пропиской в зоне АТО. Там вы вдвоем заполняете два бланка. Вы в своем бланке просите зарегистрировать вас по определенному адресу, а во втором бланке собственник квартиры сообщает, что готов вас зарегистрировать. Через короткое время вы можете забрать из ЦПАУ свой паспорт со штампом выписки из зоны АТО и штампом прописки по новому адресу. Потом нотариально заверенные копии 1, 2 и 11 страниц паспорта (с новой пропиской) вы предоставляете по месту регистрации в зоне АТО, и там уже вас снимают с учета. Если вы не присутствуете там лично, то необходимо в доверенности на снятие с регистрации на оккупированной территории указать: "прошу снять меня с регистрации в правоохранительных органах Донецка", так как регистрациями там занимается местное так называемое "МВД". 
Если ваш ребенок имеет право на часть квартиры, то следует получить разрешение на снятие с регистрации ребенка и на продажу от совета опеки по месту сегодняшней вашей регистрации. Обычно такие разрешения выдаются легко, так как есть понимание, что дети не могут жить на неподконтрольной территории. Несовершеннолетние дети по новому адресу регистрируются вместе с матерью. На опекунском совете в исполкоме нужно договариваться с советом и объяснять, как вы планируете потратить вырученные от продажи деньги (или что вы планируете купить на подконтрольной территории). На оккупированной территории неохотно снимают с регистрации несовершеннолетних детей. Поэтому сначала позаботьтесь о том, чтобы дети были зарегистрированы по новому адресу.

Вступление в права наследования на временно оккупированной территории

Если вдруг случилась трагедия, и умер кто-то из ваших родственников на неподконтрольной территории, то порядок вступления в права наследования будет следующим.
Местные врачи выдают справку о смерти с местными, опять же, знаками (печатями). Если смерть произошла в Донецке, то вы в Краматорске обращаетесь в ЗАГС. Если в Луганске, то обращаетесь в ЗАГС в Северодонецке.  ЗАГС отказывает вам выдать свидетельство о смерти родственника. Тогда вы обращаетесь в суд, который обязан в течение недолгого времени выдать решение о том, что признан акт смерти украинского гражданина (вашего родственника). С этим решением суда вы уже в ЗАГСе получаете уже свидетельство о смерти украинского образца. Далее, по месту своей временной регистрации вы обращаетесь к нотариусу и оформляете через 6 месяцев наследство по обычной в Украине процедуре.

Источник: shkvarki.org