Как проще, безопаснее и выгоднее всего избавиться от недвижимости на оккупированной территории, и нужно ли это делать вообще – рассказывает главный редактор «Реальной газеты».

Если в чем мы – украинцы с разным уровнем достатка, знаний и возможностей – и равны, так это в трепетном отношении к жилью.

В наших представлениях о личном счастье обязательно фигурирует Она (собственная квартира в центре), или Он (просторный загородный дом). Ради Нее/Него, гораздо чаще, чем во имя других вечных ценностей, мы готовы на трудовой подвиг или на нетрудовое злодейство. Как-то: сунуть голову в кредитное ярмо, годами вкалывать на нелюбимой работе, брать взятки, давать взятки, прокручивать мелкие и крупные аферы, вступать в браки по расчету, заискивать перед нелюбимыми родственниками, убивать и даже экономить.

Дилемма «что бы вы выбрали, элитные апартаменты или незапятнанную репутацию» редко решается в пользу последней – доказано не только представителями старой-злочинной влады, но и некоторыми героями постмайданной генерации. У каждого свое Межигорье или квартира по адресу Франко, 11.

Однако даже в нашей стране можно встретить людей, которые смогли пойти против всепоглощающей «воли к апартаментам». Это вынужденные переселенцы.

Многие из них в катастрофическом 2014-м сознательно выбрали долю скитальцев по съемным хатам, лишь бы не видеть, как родные Донецк или Луганск топчет сапог «русского мира». Разумеется, были и те, кто остался на оккупированном Донбассе и даже вернулся обратно как раз из-за страха расстаться с самым дорогим, что может быть в жизни – квартирой. Но сейчас речь не о них.

Первый год конфликта уехавшие «квартирные отказники» не собирались мириться с потерей. Верили в полное освобождение Донбасса (и пытались приблизить этот момент), искали работу и съемное жилье на новом месте. На второй год преобладали пессимистические настроения, «умерла так умерла»: отдавать свои квартиры за бесценок не хотелось, как и вообще контактировать с той стороной линии разграничения. Но война все шла в своем вялотекущем режиме, а тысячи внутренне перемещенных лиц продолжали бороться с целым ворохом житейских неурядиц. В итоге многим переселенцам все-таки пришлось задуматься о продаже недвижимости на оккупированной территории.

Решиться на такую операцию – вынужденный шаг, сопряженный с риском. Особенно если вы – «враг республик», и вам категорически нельзя появляться в родном городе. Но продать квартиру в Луганске или Донецке все-таки можно. Автор знает, о чем говорит.

Только прежде, чем ввязываться в эту авантюру, решите для себя окончательно – а действительно ли вы хотите продать свою квартиру в ОРДЛО?

сли да, то забудьте о том, что ваша квартира когда-то стоила 40-50-100 тысяч долларов. Всё это в прошлом, реальные цены на недвижимость после начала конфликта упали минимум в три раза. И если вы морально не готовы расстаться с имуществом «за бесценок» – не продавайте.

Но учтите, что у недвижимости не бывает объективной стоимости. В 2014 году Донецк и Луганск превратились в «плохие районы», где перестали действовать писаные правила, и от очередной вспышки насилия не застрахован никто. Равно, как и от нарушения принципа неприкосновенности частной собственности (например, вашу пустующую луганскую квартиру вскрыть могут в любой момент). И вряд ли в ближайшее время цена на недвижимость там круто пойдет вверх, даже если Минские соглашения чудом начнут работать.

Впрочем, дело тут даже не в скепсисе относительно перспектив оккупированных районов, а в ваших личных жизненных приоритетах. Нужны деньги сейчас и срочно? Пытайтесь «толкнуть» свои замороженные активы на неподконтрольной государству территории. Решили подождать, пока их без вашего участия разморозит исторический прогресс? Отлично, это тоже бизнес-стратегия. Тогда можете не читать все, что написано ниже.

Если вы все-таки твердо решили продавать свою квартиру в Луганске или Донецке – с чего нужно начать?

1. Морально подготовьтесь, что продажа квартиры займет у вас минимум несколько месяцев, которые вы проведете в хлопотах, переговорах и встречах с доблестными работниками админцентров, нотариата и агентств недвижимости. Также вам придется выехать на встречу с покупателями в Северодонецк или Краматорск – так что рассчитывайте на несколько дней вынужденного отгула. В Луганск или Донецк ехать не нужно!

2. Договоритесь с родственниками и друзьями в ОРДЛО, которые смогут представлять ваши интересы там, на месте – они будут показывать квартиру потенциальным покупателям и риэлторам, смогут вывезти к себе (и к вам) часть ваших личных вещей, уладить вопросы с ЖЭКами (об этом позже) и со слишком любопытными соседями.

3. Определитесь, будете ли вы продавать квартиру сами или понадеетесь на помощь риэлторов. Агентств недвижимости, которые специализируются на объектах на оккупированной территории, сегодня развелось немало. Их услуги обойдутся вам в 1000$ наценки на продажную стоимость жилья. При этом риэлторы будут делать ровно то же самое, что спокойно смогли бы сделать и вы – то есть, разместят объявление в интернете, будут вести телефонные переговоры с покупателями и искать нотариуса в Северодонецке или Краматорске. После нескольких месяцев тщетных попыток продать квартиру через посредника, я так и не понял, в чем же смысл участия риэлторов в этой операции.

Еще важный аргумент против совершения сделок через агентство – вы лишены возможности напрямую контактировать с покупателем, а значит, не сможете узнать, кто после вас заселится в квартиру, и можно ли в принципе заключать с этим человеком сделку. Вряд ли стоит обменивать свои ключи от квартиры на грязные деньги «министра ЛНР», сотника «Казачьей национальной гвардии» или коменданта ГБР «Бэтмен». Наведите справки в Луганске, «пробейте» покупателя по интернет-базам и социальным сетям. Не нужно идти на сделки с оккупантами и со своей совестью.

4. Кстати, советую заранее обрисовать для себя портрет вашего покупателя. Несмотря на легенды о массово переезжающих на Донбасс россиянах, основными покупателями квартир являются как раз местные жители, улучшающие свои жилищные условия. Также вашей целевой аудиторией являются жители луганской и донецкой провинций (Краснодона, Вахрушево, Углегорска и Енакиево), которые понимают, что если даже в Донецке и Луганске жизнь теперь не сахар, то уж точно получше, чем на их малой родине. Из малых городов в «республиканские центры» переезжают студенты непризнанных вузов и предприниматели, которые надеются занять освобожденные переселенцами рыночные ниши. Четко представляя, кому вы хотите продать квартиру, вы сможете правильно составить объявление.

5. Определитесь, будете ли вы продавать квартиру вместе со всем имуществом или постараетесь забрать из нее мебель и бытовую технику. Большинство переселенцев продает свои квартиры с «полным фаршем», чтобы избежать лишних хлопот, и потому, что вещи везти некуда. Но цена «пустой» квартиры, как правило, не сильно ниже, чем обставленной – выходит, что часть своего имущества вы просто дарите покупателю. И обязательно подумайте, собираетесь ли вы в будущем обзаводиться квартирой на новом месте – наверняка вам понадобятся ваши холодильник, стиральная машинка и стол со стульями. Хотя бы сэкономите на обстановке.

Вывозом вещей из Луганска занимаются специально обученные перевозчики. Их контакты можно найти в интернете, но лучше расспросить знакомых, чтобы не нарваться на мошенников. Эти люди в оговоренный час подъедут на грузовой «газели» вместе с бригадой грузчиков. Затем под надзором ваших доверенных лиц (смотрите пункт 2) аккуратно за день демонтируют и упакуют в кузов вашу мебель и бытовую технику, и вывезут имущество в любой город Украины через КПВВ «Майорск». Мне такая перевозка вместе с демонтажем обошлась в 11800 гривен в июле 2016 г. С водителем было оговорено, что если с него потребуют взятки на блокпостах, то мзда выплачивается с этой фиксированной суммы. К счастью, все обошлось «без гвоздя и автомата Калашникова» – дорога из Луганска в Киев с учетом всех проверок заняла всего 30 часов.

Важный момент! Заранее сделайте (и перешлите в Луганск) нотариальную доверенность на вывоз вещей – ее нужно оформить на ваше доверенное лицо из пункта 2, которое будет сопровождать водителя в дороге и следить за погрузкой. Услуги нотариуса обойдутся в 200-300 гривен (впрочем, это только начало). Также доверенному лицу лучше заглянуть в ваш ЖЭК – и передать им копию доверенности вместе со списком вывозимых вещей. Этот список вам придется заверить в ЖЭКе  вместе с подписями двух свидетелей (как правило, соседей – с ними нужно будет договориться заранее).

Нужно ли это делать? Нужно. Были случаи, когда сразу после грузчиков приезжали представители «полиции ДНР/ЛНР», вызванные соседями или тем же ЖЭКом. Доверенность вместе с заверенным в ЖЭКе списком обязательно нужно взять с собой в дорогу! Эти документы понадобятся при проверках на блокпостах — как украинских, так и сепаратистских.

6. Оплачивать ли перед продажей коммунальные долги, которых за два года накопилось немало? Нет, не оплачивать! Продавайте квартиру вместе с долгами – вы и так отдаете ее фактически за треть «довоенной» цены.

Итак, ваша квартира готова к продаже – пора создавать и размещать объявление. Как правильно вести «охоту на покупателя», как планировать маршрут на Донбасс, и какие неприятности могут подстерегать вас на месте совершения сделки – во второй части статьи.

Андрей Дихтяренко, Реальная газета