Ця стаття є продовженням попередніх двох статей:
137... Договір с жилсервісом - 1
21.12.13. http://sever.lg.ua/2013-12-21-dogov-r-z-zhilserv-som-1
та
139... Договір с жилсервісом - 2
27.12.13. http://sever.lg.ua/2013-12-27-dogov-r-s-zhilserv-som-2
У попередніх статтях розглянуто загальний порядок пропозиції та укладення договору між жилсервісом - виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і споживачем - власником (наймачем) житла.

Після отримання письмової пропозиції від жилсервіса на укладення договору можете, як роблять деякі, підписати «не читаючи».
А можете уважно вивчити, проконсультуватися з фахівцями і дати свої зауваження та пропозиції в житлосервіс .

Нижче наведено перелік можливих зауважень з посиланнями на конкретні статті конкретних нормативно- правових актів.
З цього переліку можете вибрати ті, які вважаєте потрібними.

Протокол розбіжностей
до договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій між КП «Житлосервіс» та споживачем 

Для зручності я побудував виклад наступним чином:
1. - 40. (п. 3 - п. 20) - порядковий номер пункту з протоколу розбіжностей. (номер пункту проекту договору). 
    * редакція пункту в договорі;
  ** редакція пункту, запропонована мною;
*** посилання на нормативно-правовий акт та коментар.

Скорочення:

Закон № 1875 - Закон України Про житлово-комунальні послуги від 24 червня 2004 р., № 1875-15
ЦКУ - Цивільний кодекс України;
Постанова № 869 - Постанова КМУ від 1 червня 2011 р. № 869 «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги»;

1.
** Вказати дату заповнення договору.
Поставити підпис та печатку
*** Цивільний кодекс України (далі - ЦКУ). Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон України Про житлово-комунальні послуги від 24 червня 2004 р., № 1875-15 (далі - Закон № 1875). Стаття 26.1.18. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: дата укладення договору»

2.
* Відсутня
** Вказати загальну площу квартири згідно технічного паспорту БТІ
*** Загальна площа є істотною умовою предмету договору, який впливає на розмір плати за послуги.
- ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
- Закон № 1875. Стаття 26.1.2. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: предмет договору»;
- Про це також вказується в листах міськради від 02.08.12 р. №2358, 03.09.12 № 2723, 15.10.2012 р. №3317, 15.11.12 р. № 3882: «У договорах обов'язково зазначається площа».
- Згідно Постанови КМУ від 1 червня 2011 р. № 869 «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги» (далі - Постанова № 869): «Калькуляційною одиницею є 1 кв. метр загальної площі, що перебуває у власності або наймі фізичної чи юридичної особи»
3.
* Відсутня
** Вказати площу прибудинкової території
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон №1875. Стаття 26.1.2. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: предмет договору»

4.
* Відсутня
** Вказати площу сходових клітин
***ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.2. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: предмет договору»

5.
* Виконавець надає послуги відповідно до затвердженого (погодженого) рішенням органу місцевого самоврядування тарифу, його структури, періодичності та строків надання послуг, копія якого додається до цього договору.
** Доповнити: «На вимогу споживача виконавець повинен надати письмове обґрунтування (розрахунок) ціни на кожну складову частину тарифу».
Додати до договору повну копію рішення виконкому № 1831 від 23.09.2008 р. та № 1198 від 13.07.2010 р.
*** Згідно Постанови № 869 послуги надаються з урахуванням встановленого рішенням органу місцевого самоврядування тарифу, його структури, періодичності та строків надання послуг:
«Копія такого рішення є невід'ємною частиною договору про надання послуг».

6. (п. 3)
* Розмір щомісячної плати за надані послуги на дату укладення цього договору становить _________гривень
**Доповнити: 
Споживач оплачує послуги після затвердження щомісячного Акту виконаних послуг за місяць, які надані виконавцем споживачу. Акт виконаних послуг за місяць (разом з показниками будинкових лічильників електроенергії та тепла, лічильників, що вимірюють всі затрати, що входять до складових тарифу) складається Виконавцем не пізніше ніж до 4 числа місяця, що настає за розрахунковим та підписується представником виконавця та споживачем. У разі непідписання споживачем Акту наданих послуг на місяць, Виконавець повинен протягом двох робочих днів надати ґрунтовну інформацію щодо причин ненадання послуг та провести перерахунок за ненадані/неякісні послуги.
Виконавець веде облік вимог (претензій) споживачів у зв'язку з порушенням порядку надання житлово-комунальних послуг (журнал претензій споживачів, сторінки якого прошиті та пронумеровані та опечатаний виконавцем і підписаний споживачем). У журналі споживачі зазначають претензії до послуг, а також зміну їх споживчих властивостей та перевищення термінів проведення аварійно-відновлювальних робіт.
*** Закон № 1875
Стаття 26.1. Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: 
4) порядок оплати за спожиті житлово-комунальні послуги; 
5) порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості; 
7) порядок контролю та звіту сторін;
8) порядок вимірювання обсягів та визначення якості наданих послуг;
*** Закон України «Про захист прав споживачів». Стаття 21.1.8.6 «Права споживача вважаються в будь-якому разі порушеними, якщо: документи, які підтверджують виконання договору, учасником якого є споживач, своєчасно не передано (надано) споживачу»

7. (п. 7)
* Відсутня
** Доповнити: «виконавець організує оплату за послуги таким чином, що ніяких додаткових платежів споживач не оплачує»
Мається на увазі, що при оплаті через відділення зв’язку та/або банки ніяка комісія за оплату не береться. Або: оплата проводиться в касу виконавця.
Щоб не повторилася ситуація, яка була з оплатою за електроенергію

8. (п. 8)
* За несвоєчасне внесення плати із споживача стягується пеня в установленому законом розмірі, _____ відсотків.
** Вказати розмір пені на день укладення договору. Або зробити посилання на нормативний акт. Або: виключити пункт
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.2. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: предмет договору»

9. (п. 9)
* У разі ненадання послуг або надання їх не в повному обсязі, відхилення їх кількісних і якісних показників від нормативних виконавець проводить перерахунок розміру плати.
** Вказати порядок перерахунку. Або: зробити посилання на нормативний акт
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.5. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі»
Закон № 1875. Стаття 21.2.3. Виконавець зобов'язаний: 3) підготувати та укласти із споживачем договір на надання житлово-комунальних послуг з визначенням відповідальності за дотримання умов його виконання згідно з типовим договором

10. (п. 10.1)
* своєчасне отримання послуг належної якості згідно із законодавством
** Вказати показники якості. Або зробити посилання на нормативний акт
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон №1875. Стаття 26.1.5). «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі зниження їх якості»

11. (п. 10.2)
* усунення виконавцем виявлених недоліків у наданні послуг у встановлені законодавством строки
** Вказати терміни усунення недоліків. Або: зробити посилання на нормативний акт
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.12. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок здійснення ремонту»

12. (п. 10.3)
* 3) зменшення розміру плати за надані послуги у разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості у визначеному законодавством порядку
** Вказати порядок зменшення розміру плати. Або зробити посилання на нормативний акт.
Після слова «законодавством» доповнити словами «та умовами цього договору»
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.5. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості».

13. (п. 10.4)
* відшкодування збитків, заподіяних його майну та (або) приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров'ю внаслідок ненадання послуг або надання послуг неналежної якості
** Після слова «його» доповнити словами «(та членам його сім’ї, які зареєстровані в цій квартирі)» (2 раза)
*** ЦКУ. Глава 82. Відшкодування шкоди.

14. (п. 10.5)
* своєчасне отримання від виконавця інформації про перелік послуг, структуру тарифу, загальну суму місячного платежу, норми споживання, режим надання послуг, їх споживчі властивості тощо
** Після слів «структуру тарифу,» додати «та їх складові на кожну з цих послуг,»
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.3. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: тарифи та їх складові на кожну з цих послуг».

15. (п. 10.6)
* проведення перевірки кількісних та якісних показників надання послуг в установленому Кабінетом Міністрів України порядку
** Вказати методику перевірки. Або зробити посилання на нормативний акт
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.7. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок контролю та звіту сторін».
Закон № 1875. Стаття 26.1.8. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок вимірювання обсягів та визначення якості наданих послуг».

16. (п. 10.7)
* зменшення розміру плати за перевищення строків проведення ремонтно-профілактичних робіт та отримання компенсації за перевищення встановлених строків проведення аварійно-відбудовних робіт у розмірі, встановленому законодавством
** Вказати конкретні терміни проведення ремонтно-профілактичних робіт. Або зробити посилання на нормативний акт.
Після слів «ремонтно-профілактичних робіт» та «аварійно-відбудовніх робіт» доповнити «та усунення недоліків».
Вказати конкретні розміри зменшення плати та розміру. Або зробити посилання на нормативний акт. 
Вказати розмір штрафних санкцій за перевищення встановлених строків проведення аварійно-відбудовних робіт
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.12. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок здійснення ремонту» 
Закон № 1875. Стаття 26.1.13. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: відповідальність сторін та штрафні санкції за невиконання умов договору»

17. (п. 11.5)
* Споживач зобов'язаний: 
у разі несвоєчасного внесення платежів сплачувати пеню у розмірі, встановленому законом/договором
** Вказати розмір пені на день укладення договору. Або зробити посилання на нормативний акт. Або: виключити пункт
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.2. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: предмет договору».

18. (п. 12.2)
* доступу, зокрема несанкціонованого, у квартиру (житлове приміщення у гуртожитку), нежитлове приміщення у житловому будинку (гуртожитку) споживача для ліквідації аварії відповідно до встановленого законом порядку, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, його встановлення і заміни, проведення технічного і профілактичного огляду
** Вказати порядок доступу. Або: зробити посилання на нормативний акт
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.11. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: умови доступу в квартиру, для усунення аварій, неполадок, огляду мереж, зняття контрольних показників засобів обліку».

19. (п. 13.1)
* забезпечувати своєчасне надання послуг належної якості згідно із законодавством
** Доповнити «та цим договором».
Вказати Закони та нормативно-технічні акти, де вказані показники якості.
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.8. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок вимірювання обсягів та визначення якості наданих послуг».

20. (п. 13.2)
* подавати споживачеві в установленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік послуг, структуру тарифу, загальну суму місячного платежу, норми споживання, режим надання послуг, їх споживчі властивості тощо
** Після слова «порядку» додати «та цим договором».
Після слів «структуру тарифу,» додати «калькуляцію витрат всіх складових тарифу,».
Вказати порядок подачі інформації. Або: зробити посилання на нормативно-правовий акт.
Доповнити: «У разі зміни вартості житлово-комунальних послуг виконавець письмово не пізніше ніж за 15 днів повідомляє про це споживача з визначенням причин зміни вартості та наданням відповідних обґрунтувань з посиланням на погодження відповідних органів»
*** Закон № 1875. Стаття 32.5. «У разі зміни цін/тарифів на житлово-комунальні послуги виконавець/виробник не менше ніж за 15 днів до введення їх у дію повідомляє про це споживачів з посиланням на рішення відповідних органів».

21. (п. 13.3)
* утримувати внутрішньобудинкові мережі в належному технічному стані, здійснювати їх технічне обслуговування та ремонт, вживати своєчасних заходів до запобігання аварійним ситуаціям та їх ліквідації, усунення порушень щодо надання послуг в установлені законодавством строки
** Після слова «законодавством» доповнити словами «та умовами цього договору»
Вказати строки. Або: зробити посилання на нормативно-правовий акт
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.12. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок здійснення ремонту»

22. (п. 13.4)
* розглядати у визначений законодавством строк претензії та скарги споживача і проводити відповідний перерахунок розміру плати за послуги в разі їх ненадання, надання не в повному обсязі, зниження кількісних і якісних показників
** Після слова «законодавством» доповнити словами «та умовами цього договору».
Вказати строк розгляду претензії, порядок перерахунку. Або: зробити посилання на нормативний акт.
Вказати кількісні і якісні показники. Або: зробити посилання на нормативно-правовий акт.


23. (п. 3.5)
* сплачувати споживачеві компенсацію за перевищення встановлених строків проведення аварійно-відбудовних робіт відповідно до методики, затвердженої центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства
** Вказати методику розрахунку компенсації. Або зробити посилання на нормативно-правовий акт
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.13. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: відповідальність сторін та штрафні санкції за невиконання умов договору».

24. (п. 3.6)
* своєчасно ознайомлювати споживача з нормативно-правовими актами у сфері житлово-комунальних послуг
** Конкретизувати слово «своєчасно».

25. (п. 13.7)
* своєчасно проводити за рахунок власних коштів роботи з усунення пов'язаних з наданням послуг неполадок, що виникли з його вини
* Конкретизувати слово «своєчасно».

26. (п. 13.8)
* відшкодовувати споживачеві збитки, завдані його майну та (або) приміщенню, шкоду, заподіяну життю чи здоров'ю споживача внаслідок ненадання послуг або надання послуг неналежної якості
** Після слів «споживачеві», «споживача» доповнити словами «(та членам його сім’ї, які зареєстровані в цій квартирі)»
*** ЦКУ. Глава 82. Відшкодування шкоди.

27. (п. 13.9)
* здійснювати контроль за технічним станом інженерного обладнання житлових будинків (гуртожитків), квартир, приміщень
** Конкретизувати «контроль», «технічний стан». Або: зробити посилання на нормативно-правовий акт
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.7. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок контролю та звіту сторін».

28. (п. 13)
*Відсутній
** Пункт 13 доповнити підпунктом: «11. У разі зміни вартості послуг чи інших істотніх умов договору виконавець не пізніше ніж за 15 днів повідомляє про це споживача з визначенням причин зміни вартості та наданням відповідних обґрунтувань з посиланням на погодження відповідних органів влади»
*** Закон № 1875. Стаття 32.5. «У разі зміни цін/тарифів на житлово-комунальні послуги виконавець/виробник не менше ніж за 15 днів до введення їх у дію повідомляє про це споживачів з посиланням на рішення відповідних органів».

29. (п. 13)
* Відсутній
** Пункт 13 доповнити підпунктом: «виконавець за заявкою споживача, за тарифами, затвердженими органом місцевого самоврядування, проводить ремонт квартири, технічне обслуговування, ремонт, заміну, установку внутрішньоквартирних систем водопостачання, каналізації, теплопостачання та централізованого опалення, заміну або ремонт санітарно-технічних приладів, пристроїв, обладнання та квартирних засобів обліку, що вийшли з ладу, не передбачених тарифом, зазначеним в п.2».

30. (п. 13)
* Відсутній
** Довідку з місця проживання та про склад сім'ї видавати в момент звернення і без вимоги про надання будь-яких документів і даних, не законодавством (довідка про відсутність заборгованості за житлово-комунальні послуги, паспорт або свідоцтво про народження тимчасово відсутніх громадян, будинкову книгу)

31. (п. 15.1)
Виконавець несе відповідальність згідно із законом за: 
* неналежне надання або ненадання послуги, що призвело до заподіяння збитків майну та (або) приміщенню споживача, шкоди його життю чи здоров'ю, шляхом відшкодування збитків
** Після слів «споживача» і «його» доповнити словами «(та членам його сім’ї, які зареєстровані в цій квартирі)»
Вказати порядок відшкодування збитків. Або зробити посилання на нормативно-правовий акт.
*** ЦКУ. Глава 82. Відшкодування шкоди.

32. (п. 15.2)
* зниження кількісних і якісних показників послуг або перевищення строків проведення ремонтно-профілактичних робіт шляхом зменшення розміру плати. Якість надання послуг визначається відповідно до затвердженої органом місцевого самоврядування структури тарифу, періодичності та строків надання послуг
** Вказати порядок і розмір зменшення плати за перевищення строків проведення ремонтно-профілактичних робіт. Або: зробити посилання на нормативний акт
Вказати конкретний нормативний документ органу місцевого самоврядування.
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.5. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості».
Закон № 1875. Стаття 26.1.7. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок контролю та звіту сторін».

33. (п. 15.3)
* перевищення встановлених строків проведення аварійно-відбудовних робіт шляхом виплати споживачеві компенсації в установленому законодавством розмірі, ___ відсотка щомісячної плати за послугу за кожну добу її ненадання
** Вказати порядок і розмір зменшення плати за перевищення строків проведення ремонтно-профілактичних робіт. Або: зробити посилання на нормативний акт
Вказати розмір компенсації. Або: зробити посилання на нормативно-правовий акт
*** ЦКУ. Стаття 638: «істотними умовами є умови про предмет договору».
Закон № 1875. Стаття 26.1.5. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості».
Закон № 1875. Стаття 26.1.7. «Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: порядок контролю та звіту сторін».

34. (п. 15.4)
* порушення зобов'язань, визначених цим договором
** Доповнити: «і законодавством».

35. (п. 18)
* Спори між сторонами розв'язуються шляхом проведення переговорів або у судовому порядку
** Спори між сторонами розв'язуються в порядку, встановленому законодавством, в тому числі шляхом проведення переговорів або у судовому порядку

36. (п. 20)
* Цей договір набирає чинності з моменту його підписання і діє до «___» _______________ 201__ року.
У разі коли за місяць до закінчення дії цього договору однією із сторін не заявлено у письмовій формі про розірвання договору або необхідність його перегляду, цей договір вважається щороку продовженим
** Вказати дату дії договору: на один рік.
Після слова «коли» доповнити словами «не пізніше, ніж».

37.
* Відсутня
** Внести до договору пункт: «Квартира не може служити засобом платежу або застави в рахунок оплати за комунальні послуги»

38. 
*Відсутня
** Згідно ст. 26.1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» вказати в договорі: 
- порядок контролю та звіту сторін; 
- порядок вимірювання обсягів та визначення якості наданих послуг; 
- визначення точок розподілу, в яких відбувається передача послуг від виконавця / виробника споживачу; 
- порядок обслуговування мереж та розподіл повноважень щодо їх експлуатації та відновлення (ремонту); 
- порядок здійснення ремонту; 
- відповідальність сторін та штрафні санкції за невиконання умов договору.

39.
* Відсутня
** Вказати порядок передачі споживачеві документів, які підтверджують виконання договору
*** Закон України «Про захист прав споживачів». Стаття 21.1.8.6 «Права споживача вважаються в будь-якому разі порушеними, якщо: документи, які підтверджують виконання договору, учасником якого є споживач, своєчасно не передано (надано) споживачу».

40.
** У тариф на послуги з обслуговування будинків, споруд та прибудинкових територій незаконно включені послуги, не передбачені діючими нормативно-правовими актами: «Інші прямі витрати (послуги аварійної служби, інформаційно-розрахункові послуги, утримання паспортистів (техніків), відрахування на соціальні заходи)».
Виключити ці послуги з тарифу
*** Постанова КМУ від 1 червня 2011 р. N 869 «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги». Перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.
Письмо из Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 21.08.12 г. №8/10-2326-12, подписанное директором Департамента жилищной политики В. Г. Шаповаленко.
 

Виктор Павлов,
тел. для справок и консультаций: 050-422-42-14