Арендные отношения в земельной сфере сохраняют доминирующие позиции. Это подтверждается данными Проекта USAID «АгроИнвест». Согласно им, около 80% земель сельскохозяйственного назначения ныне находятся в аренде.

Вместе с тем, в «АгроИнвесте» признают, что арендные отношения остро нуждаются в серьезном усовершенствовании. Из-за многочисленных недостатков действующего законодательства серьезно страдают все участники этого процесса, но больше всего – собственники земельных участков. Значительные потери также несет сельская экономика, а с ней – и национальная экономика в целом.

Недавно специалисты «АгроИнвеста» разработали «Предложения по усовершенствованию законодательства об аренде земель». Документ подготовлен на основе недавно проведенного Проектом анализа 700 договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенных в четырнадцати областях Украины.

О сложившейся ситуации в арендных отношениях, о проблемах, сопровождающих их, и возможностях их решения говорим с главным юридическим советником «АгроИнвеста» Павлом КУЛИНИЧЕМ.

- Специалисты «АгроИнвеста» доказывают – действующее законодательство, регламентирующее арендные отношения в земельной сфере, нуждается в серьезном усовершенствовании. Чем это вызвано?

- Основными правовыми актами, регулирующими земельно-арендные отношения, кроме Земельного кодекса, являются закон «Об аренде земли» и постановление Кабинета Министров от 3 марта 2004 года (№220), которым утвержден Типовой договор аренды земли. Так вот, Типовой договор аренды земли – это тот документ, которым должны пользоваться арендаторы и арендодатели всех земель при заключении договора их аренды.

Однако земельный фонд в Украине разный не только по природным признакам, но и по юридическому статусу. Земельный кодекс разделяет все земли на 9 категорий и наделяет каждую из них разным правовым режимом. Земли сельскохозяйственного назначения – это лишь одна из них, хотя и наибольшая – на нее приходится почти 70% всей территории. Но у нас еще есть земли жилищно-общественной застройки, земли промышленности, транспорта, обороны, лесохозяйственного назначения и пр.

Десятилетний опыт применения Типового договора аренды земли засвидетельствовал, что он не учитывает всех особенностей земель и потому фактически приводит если не к нарушению прав, то к неучитыванию законных интересов сторон, входящих в договорные отношения. В первую очередь, это касается крестьян-арендодателей.

- Если мы имеем 9 категорий земель, то к каждой, по логике, должен быть свой подход, а значит, и к тем, кто арендует разные земли, должны выдвигаться разные требования. Как это выглядит на практике?

- Если земельный участок несельскохозяйственного назначения передается в аренду под жилищное строительство, то к арендатору выдвигается небольшое количество требований. В основном они касаются площади, размера арендной платы, порядка ее уплаты.

Если же в аренду передается земля сельскохозяйственного назначения, которая используется как средство производства, то перечень требований резко увеличивается. И понятно почему. Законодательство требует, чтобы арендаторы использовали ее по назначению, рационально, не допускали ухудшения качества и пр.

Но десятилетняя практика применения правительственного постановления  №220 доказала – Типовая форма договора аренды земель не принимает во внимание категории земель. Таким образом, оно не способно отображать реальное состояние вещей.

- Кого более всего не устраивает действующая Типовая форма договора аренды земли?

- В первую очередь, пользователей земель несельскохозяйственного назначения. Они выразили свое понятное и обоснованное неудовольствие ею.

Впрочем, этим дело не ограничилось. Земельные участки несельскохозяйственного назначения достаточно активно используются для застройки. Предпринимательские структуры, специализирующиеся на этом, достаточно денежные. Значит, они имеют возможность нанять высококвалифицированных юристов. Последние не только заключают для них договора аренды, но и выполняют аналитическую работу.

В течение последних двух лет эти юристы в высших судебных инстанциях доказали, что требования Типовой формы договора аренды земли слишком сложные и поэтому воплотить их в практику нереально да и нецелесообразно. И суды с этим согласились. Их вердикт – применение Типовой формы договора аренды земли для разработки конкретного договора аренды земельного участка является необязательным. Причем такое решение приняли сразу две высшие судебные инстанции – Верховный суд Украины и Высший хозяйственный суд Украины. Тем самым они фактически оставили крестьян-арендодателей земли без правовой защиты.

- Как специалисты «АгроИнвеста» оценивают складывающуюся в связи с этим ситуацию?

- Как не очень хорошую. Мы согласны с тем, что Типовая форма договора аренды земли является слишком зарегулированной для заключения договоров аренды земель несельскохозяйственного назначения. Такие договора не должны содержать 11 существенных условий. Они могут ограничиваться лишь несколькими такими условиями.

Но при заключении договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения потребность в таком документе как Типовой договор аренды земли  не только не уменьшается, а наоборот возрастает. И объясню – почему.

Крестьянин передает в аренду очень ценный природный ресурс – земельный участок сельскохозяйственного назначения. Вполне естественно, что он заботится о нем, ведь арендатор может использовать его по своему усмотрению. В том числе, и путем чрезмерного истощения плодородия почвенного покрова. То есть, ради быстрых прибылей он может превращать землю в пустыню.

Для того, чтобы хоть как-то предотвратить такой хищнический подход к земле, в договоре аренды необходимо детализировать немало положений по обеспечению ее рационального использования. Например, надо вписать требования по сохранению производительности земельного участка сельскохозяйственного назначения путем внесения органики, применения севооборота и некоторые другие.

Далее – крестьяне-арендодатели преимущественно являются мало информированными людьми. Они не знают, каким должен быть договор аренды, как должны звучать его положения, что там должно быть записано.

Когда такие договора заключались по Типовому договору, арендатор (хотел он того или нет) вынужден был распечатать его, изложить все существенные условия, которые в нем изложены. Благодаря этому крестьяне получали первичную информацию, на которую затем при заключении договоров аренды ориентировались.

По этим двум причинам мы говорим о необходимости сохранения Типовой формы договора аренды земли.

- Но ведь есть позиция арендаторов земель несельскохозяйственного назначения. К тому же она усилена решениями высших судебных инстанций. Как ее объединить с позицией крестьян, сдающих в аренду землю сельскохозяйственного назначения?

- Для начала эти позиции нужно разделить. В том числе, и путем внесения изменений в законодательство об аренде земель. И сделать это надо так, чтобы для аренды земель сельскохозяйственного назначения и для аренды земель несельскохозяйственного назначения были введены разные правовые механизмы.

Мы уверены, что постановление Кабинета Министров от 3 марта 2004 года, которым утвержден Типовой договор аренды земель, нужно отменить. Взамен следует принять другое постановление – об утверждении Примерного договора аренды земель несельскохозяйственного назначения. Он должен включать 2, 3 или 4 условия, относительно которых стороны должны обязательно прийти к согласию при заключении договора аренды земли.

Вместе с тем правительственное постановление должно утвердить Типовую форму договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. Это должен быть специализированный договор, предназначенный для составления договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения.

В этом договоре должны быть более четко, чем сейчас, выписаны существенные условия, в том числе, и те, которые касаются общественных интересов. Ведь общество в целом заинтересовано, чтобы арендованная земля сельскохозяйственного назначения сохраняла свои плодородные качества.

- Во время одного из круглых столов вы говорили, что нужно изменить идеологию формирования существенных условий договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. О чем речь?

- Например, в пункте №23 Типового договора указано, что улучшение состояния земельного участка, проведенное арендатором по письменному согласию арендодателя, подлежит/не подлежит возмещению. Ненужное – зачеркнуть.

Обычно крестьянин подписывает или пустой бланк договора аренды земли, или не полностью заполненный. Далее арендатор может вписывать все нужное.

Понятно, что арендатор чаще всего вписывает выгодные ему положения. Перед тем он может проконсультироваться с юристом.

Достаточно часто в договорах аренды земли не выбирается решение для определения содержания того или иного существенного условия. В таком случае договор может быть признан недействительным. В любом случае, проигрывает крестьянин-арендодатель, ведь он или получает худшие арендные условия чем те, на которые заслуживает, или же вовсе не получает их.

Поэтому мы предлагаем, чтобы в таких случаях положение формулировалось с учетом интересов крестьянина как более слабой стороны. Так, например, он должен возмещать лишь те затраты арендатора на улучшение состояния земельного участка, на компенсацию которых он сознательно дал согласие в договоре аренды земли, четко выписав соответствующее существенное условие.

Такой подход защитит права и интересы крестьянина-арендодателя. К тому же он вынудит арендатора предоставлять более взвешенные предложения крестьянину-арендодателю по каждому существенному условию.

- Как быть с другими существенными условиями?

- Мы также имеем существенные условия, которые в Типовой форме договора аренды земли не содержат ответа «да» или «нет» - «ненужное зачеркнуть». Например, условия сохранения состояния объекта аренды. Их нужно просто выписать – какие это будут условия сохранения. Например, арендатор не должен сеять подсолнечник по подсолнечнику, не должен совершать иных действий, приводящих к деградации почв и пр.

При заключении договоров аренды достаточно часто этот пункт не заполняется необходимой информацией, не определяется содержание этого существенного условия. Договор аренды подается в Государственную регистрационную службу, у арендатора появляется право аренды. Он его использует, а фактически существенное условие не сформулировано. Что делать?

Для того, чтобы избежать появления таких договоров аренды земли, подрывающих правовой статус, в первую очередь, арендодателя, мы предлагаем, чтобы в закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» были внесены положения, которые бы обязывали государственных регистраторов при регистрации права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения проверять не только наличие документов (экземпляра договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, подписей сторон в договоре и других документах), но и полноту определения всех существенных условий договора аренды земли и их соответствия требованиям закона и волеизъявлению сторон.

Если стороны не определили содержания того или иного существенного условия, государственный регистратор должен отказать в регистрации права аренды земли на основе такого договора аренды. Пока что государственный регистратор действует как лицо, которое подсчитывает наличие документов, предусмотренных законом для регистрации права аренды, и не анализирует их.

- Достаточно часто крестьяне жалуются, что арендаторы хитрят при уплате арендной платы. На какие хитрости они обычно идут и как от этого страдают арендодатели?

- Действующий закон «Об аренде земли» говорит, что при заключении договора об аренде земельного участка, в том числе, и сельскохозяйственного назначения, стороны сами определяют форму арендной платы. И хотя размер аренды за землю должен обозначаться определенной суммой денег, но ее можно платить как деньгами, так и натурой, например, сельхозпродукцией, в отработочной форме или объединением всех этих форм.

Многие крестьяне заинтересованы получать арендную плату сельскохозяйственной продукцией полностью или частично, ведь преимущественно держат скот, птицу, а их нужно кормить. Поэтому в арендных договорах указывают свое стремление иметь натуроплату.

Однако когда подходит срок уплаты арендной платы сельскохозяйственной продукцией, много недобросовестных арендаторов нарушают законодательство. При этом они используют незнание крестьянина о существующих товарных классификациях сельскохозяйственной продукции и недостаточной урегулированности в законодательстве требований к качеству сельскохозяйственной продукции, которая передается как арендная плата.

Мы знаем, что зерно есть разных классов. Соответственно, и стоимость зерна различна. В договоре цена определяется по высшему классу, а реально зерно передается более низкого качества. Фактически крестьянин недополучает часть арендной платы.

Для урегулирования этих вопросов мы предлагаем, чтобы Министерство аграрной политики и продовольствия разработало хотя бы рекомендации по определению качественного состояния сельскохозяйственной продукции, которая передается арендаторами земель сельскохозяйственного назначения крестьянам в качестве арендной платы. Даже если этот документ будет рекомендационным, крестьяне будут иметь больше информации, чтобы оценить полученную сельскохозяйственную продукцию самостоятельно или узнать, где можно получить объективную ее оценку.

- Одна из наиболее важных проблем, возникающих в отношениях между арендаторами и крестьянами – собственниками земельных участков, касается определения срока аренды. Каждая сторона трактует его по-разному. Почему так получается?

- Начну с вопроса – на какой период передается в аренду сельскохозяйственный участок? Ответ прост и очевиден – на срок, устраивающий арендатора и арендодателя. И когда они приходят к согласию, то подписывают договор аренды земельного участка. Тот, у кого есть печать, еще и скрепляет свою подпись на документе. И все.

По действующему законодательству, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения считается заключенным и действует с момента его подписания арендатором и арендодателем. И в нем, скажем, записано – договор заключен на 5 лет.

Проблема в том, что эти 5 лет арендатором и арендодателем воспринимаются не всегда правильно. Арендатор считает, в течение этого периода он должен владеть правом аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Что достаточно часто делает арендатор? Он берет на себя обязательство зарегистрировать право аренды. То есть, взять экземпляр договора аренды земли, пойти в Государственную регистрационную службу для регистрации права аренды. Однако он не спешит это делать. В действительности договор арендатор может зарегистрировать через год и даже через два после даты его подписания.

Все это время арендатор использует в своих целях землю, которая ему фактически не принадлежит. И с этого имеет выгоду. Но что важно – не платит арендную плату. Если к нему обращается крестьянин-арендодатель, то арендатор отвечает – а за что я должен платить, если договор аренды не зарегистрирован?

Вторая проблема – крестьянин начинает отсчет пятилетнего срока с момента подписания договора аренды, а арендатор – с момента его государственной регистрации. И тут снова получается нестыковка. У крестьянина наступает момент определения, что дальше делать с земельным участком – или передавать его в аренду данному арендатору, или другому, или что-то иное делать, он приходит к арендатору, а тот ему говорит – да нет, у меня еще пятилетний срок договора аренды не закончился. Ведь я зарегистрировал право аренды с опозданием.

Такие разногласия часто используются арендаторами в свою пользу. Понятно, от них страдают крестьяне-арендодатели. И, как показывает практика, их интересы и в этом вопросе необходимо надежно защитить.

- Вы говорите о крестьянах-арендодателях как о более слабой стороне в договоре аренды. Что можно сделать для того, чтобы усилить их позиции уже сейчас?

- Мы с вами видим, что действующая государственная аграрная и земельная политика базируется на создании условий для приватизации земель, на раскрытии инициатив частного собственника. И это действительно правильное направление. Его нужно и дальше совершенствовать. Однако такая политика неоправданно отменяет некоторые возможности коллективных форм защиты интересов крестьян – арендодателей земель.

В советские времена такие коллективные интересы защищались на общих собраниях членов колхозов. Мы пришли к выводу, что подобные собрания крестьян можно использовать и для того, чтобы защитить их права по договорам аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Где может крестьянин, который впервые заключает договор аренды, узнать, какая же арендная плата за его земельный участок является справедливой? В лучшем случае, он может спросить у родственников, друзей, у того же арендатора.

Понятно, что арендатор будет оказывать консультационную помощь тенденциозного характера. Она содержит личный интерес. Поэтому мы считаем, что в законодательстве об аренде земель сельскохозяйственного назначения нужно предусмотреть общие ежегодные собрания крестьян-арендодателей земли, проживающих на территории определенного села. На них можно обсуждать все вопросы, связанные с арендными отношениями. В том числе, и такие, которые касаются размера арендной платы.

- Но ведь крестьяне преимущественно люди инертные, такие, которые боятся радикальных изменений. Значит, нужна инициатива извне. Кто ее способен проявить?

- Мы предлагаем возложить обязанность организации и проведения ежегодных собраний на председателей сельсовета. Преимущественно это решительные люди, настроенные на реформы. В конце концов, они должны заботиться о защите интересов своих односельчан, которые одновременно являются и их избирателями.

На таких общих собраниях должна разрабатываться общая позиция крестьян- арендодателей. Возможно, на такие собрания целесообразно приглашать и арендаторов, чтобы и они имели слово. Общий разговор пойдет и им на пользу.

- Кто бы мог взяться за разработку Типового договора аренды земель сельскохозяйственного назначения?

- Тот, на кого закон возлагает необходимость усовершенствования законодательства. Если Типовой договор аренды земли разработан Кабинетом Министров, то Кабинет Министров и должен разработать Типовой договор аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Не исключена разработка таких законодательных предложений и другими участниками с подачи субъектов законодательной инициативы. Поэтому мы решили подготовить свои предложения относительно содержания Типового договора аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Эти предложения мы планируем передать Кабинету Министров, Министерству аграрной политики и продовольствия, Госземагентству с тем, чтобы предварительно убедить их в необходимости изменений в законодательстве об аренде земель сельскохозяйственного назначения.

Тарас Терновской, Национальный пресс-клуб по аграрным и земельным вопросам