Около 80% землесобственников сегодня сдают свои паи в аренду. Это подтверждают результаты социологического исследования Проекта USAID «АгроИнвест».

Недавно в Киеве прошла презентация нового исследования Проекта, посвященного изучению договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения. Презентация состоялась в рамках очередного заседания Национального пресс-клуба по аграрным и земельным вопросам.

Цель исследования

Социологический опрос проводился в 14 регионах. Он охватил восток, запад, юг, север и центр Украины и, по словам специалиста по аграрной политике «АгроИнвеста» Александра Муляра, является репрезентативным.

Всего было проанализировано около 700 договоров аренды земли. Из них 500 касались земель частной собственности и почти 200 – земель государственной собственности.

О цели исследования Александр Муляр сказал так: «Нам важно было исследовать выполнение условий аренды, выяснить, в полной ли мере они удовлетворяют потребности арендаторов и арендодателей, узнать о наличии в этой сфере проблем с тем, чтобы в дальнейшем их эффективно решать».

Размер арендных платежей

Популярность земельной аренды обусловлена многими объективными причинами. Одна из них – землесобственники преимущественно не имеют достаточных средств для налаживания собственного сельхозпроизводства.

Значительная часть жителей сельской местности – люди предпенсионного или пенсионного возраста. И это другая весомая причина, играющая в пользу аренды.

Третья причина – в сельской местности наблюдается высокий уровень безработицы. Значит, аренда дает возможность собственникам земельных паев хоть как-то выживать в нынешних непростых экономических условиях.

Поэтому вполне резонный вопрос – сколько землесобственники в среднем зарабатывают на передаче каждого гектара во временное пользование? Социологический опрос показал, что эта сумма превышает 600 грн.

Александр Муляр уточняет, что в каждом регионе своя ценовая арендная планка. Например, исследование показывает, что в Полтавской области за каждый арендованный гектар сельхозпроизводители платят землесобственникам 1120 грн., а в Житомирской намного меньше – 308 грн.

Полтавщина лидирует и по размеру арендованного платежа за весь пай. Он тут достигает 4245 грн. Последнюю позицию по этому показателю занимает Черновицкая область: плата за пай тут составляет лишь 786 грн., но это связано с тем, что на Буковине размеры паев значительно меньше – в среднем немного более гектара.

Свою роль в различиях в оплате за пай играют также плодородие почв и конкуренция среди арендаторов.

Срок аренды земли

Диапазон в сроках, на которые земля сельскохозяйственного назначения сдается в аренду, значителен. Он колеблется от одного до 50 лет. Такие возможности сегодня предоставляет действующее земельное законодательство.

Преимущественно землесобственники (50,3%) передают свои паи в пользование на незначительный срок: 1-5 лет. Такая аренда называется краткосрочной.

Более трети собственников земельных участков (35,4%) отдают преимущество среднесрочной аренде. Ее продолжительность 6-10 лет.

Лишь 14,4% крестьян отваживаются на долгосрочную аренду, которая может достигать полстолетия. Такой срок больше устраивает сельхозпроизводителей. Он дает им возможность планировать свою работу на длительную перспективу, вкладывать больше инвестиций и иметь от этого более существенную выгоду.

В определенной степени долгосрочная аренда выгодна и для собственников земельных паев. Она позволяет внедрить севооборот, который является важным условием, что арендованная земля не будет истощаться теми, кто ее обрабатывает, ради быстрой наживы.

Сегодня в Украине остро дискуссионным остается вопрос о необходимости установления на законодательном уровне минимального срока аренды земли сельскохозяйственного назначения. Некоторые специалисты считают, что он должен составлять 7 или около 15 лет. Заместитель руководителя «АгроИнвеста» Александр Калиберда уверен, что этого делать не следует: надо предоставить возможность землесобственникам и арендаторам совместно, исходя из собственных потребностей, самим определять длительность аренды.

Проблемная аренда

Крестьяне возлагают большие надежды на аренду земли, но это не означает, что все они сбываются. А все потому, что в сфере арендных отношений возникают многочисленные проблемы.

Чаще всего землесобственники жалуются на условия договора аренды. Для многих из них они не слишком привлекательны.

По информации Александра Муляра, договорные условия не удовлетворяют 30,3% арендодателей. Еще 20,2% из них жалуются на неуплату арендной платы в полном объеме, 14,1% - на ее полную неуплату.

Что важно, у 9,5% договоров аренды земли частной собственности ответственность сельхозпроизводителей за неуплату или несвоевременную уплату арендной платы совсем не определена. Еще в 69,9% договоров она является минимальной и составляет 0,001-1%. Когда же арендуется земля государственной собственности, то такая ответственность намного выше и может достигать 10-13% от суммы за каждый день просроченного платежа.

Впрочем, не всегда своевременная и полная по объему арендная плата удовлетворяет землесобственников. Достаточно часто арендная плата в натуральной форме осуществляется на большом расстоянии от места их проживания. Таким образом, арендодателям приходится тратить дополнительное время, а нередко – и значительные суммы средств, чтобы получить причитающееся им.

Александр Муляр добавил, что такие проблемы в основном создают крупные сельхозпредприятия, обрабатывающие земли во многих селах, а зачастую – и во многих украинских регионах. Фермеры обычно такого не делают. И дело не только в том, что в их обработке находятся намного меньшие земельные площади. Они проживают рядом с арендодателями и потому не хотят создавать для них дополнительные трудности.

Хитрости арендаторов

Землесобственники дважды становятся на грабли. Не столь важно, что это разные грабли, главное, что они бьют одинаково больно.

Первый раз землесобственники становятся на грабли, когда заключают с сельхозпроизводителями договора аренды. А второй раз – когда продолжают срок их действия.

В первом случае арендаторы часто хитрят, чтобы выписать условия договора для максимального удовлетворения собственных нужд. А во втором случае – чтобы максимально сберечь за собой ранее полученные преимущества.

Сделать это непросто, ведь конкуренция на рынке аренды земли постоянно растет. Поэтому приходится нарушать закон «Об аренде земли».

Одна из норм этого закона предусматривает, что арендаторы должны сообщать землесобственникам о своем намерении продлить срок договора аренды, как минимум, за месяц то того, как он потеряет силу. Однако часто они сообщают об этом в последний момент.

В результате, землесобственники не имеют возможности принять обоснованное решение. Возможен и другой вариант: они не успевают сообщить арендаторам о своем отказе в дальнейшем сотрудничать с ними. В первую очередь, это касается собственников земельных участков, живущих далеко от них. И если такое их молчание продлится более месяца, действие предыдущего договора автоматически продляется.

«По результатам нашего исследования, около 20% всех договоров включают положения, нарушающие закон «Об аренде земли» в части сообщения арендаторами землесобственникам о своем намерении продолжить аренду земли», - констатировал Александр Муляр. По его информации, почти в 4% случаев было зафиксировано автоматическое продление действия договоров аренды.

Уровень арендной платы

Как известно, органами власти рекомендован уровень арендной платы не менее 3% от нормативной денежной оценки земли. Однако арендаторы не всегда ориентируются на этот показатель. Так, в 8,4% обследованных «АгроИнвестом» договоров аренды земли частной собственности он был ниже.

"Это не является нарушением законодательства, но доказывает, что арендаторы предлагают очень низкую цену за пользование землей и люди часто с этим соглашаются», - сказал Александр Муляр.

57,9% арендаторов неукоснительно придерживаются правительственной рекомендации относительно уровня арендной платы, а 33,7% исполняют и даже перевыполняют это условие, платя за землю более рекомендованных 3%.

С землями государственной собственности ситуация складывается хуже. В 37,4% договоров уровень арендной платы составляет менее 3%. Однако этому не следует удивляться: государство всегда было и до сих пор остается не очень эффективным землесобственником, и результаты исследования «АгроИнвеста» еще раз это доказывают.

Преимущества и недостатки натуроплаты

В основном землесобственники отдают преимущество натуральной оплате за предоставленную ими в аренду землю. «Это связано с тем, что у каждого есть хозяйство и люди хотят, чтобы с ними рассчитывались продукцией», - предположил Александр Муляр.

В конце концов, натуроплата – это не сегодняшнее ноу-хау. В украинских селах она практикуется уже давно.

Но вот вопрос – определяет ли кто-нибудь цену сельхозпродукции, которой рассчитываются за арендованные гектары, и фиксируется ли она в договорах? А если кто-то ее определяет, то кто именно и на каких основаниях?

Подобных вопросов можно задать много, и «АгроИнвест» попробовал ответить на некоторые из них. Социологическое исследование показало, что лишь каждый четвертый договор хоть как-то определяет цену сельскохозяйственной продукции, которой арендаторы рассчитываются с арендодателями. «И то такая цена определяется администрацией сельхозпредприятия», - добавил Александр Муляр. А это значит, что она не всегда объективна.

Лишь в 4% договоров зафиксировано качество сельхозпродукции, предлагаемой землесобственникам под оплату. Поэтому нередки случаи, когда вместо качественного зерна той же пшеницы землесобственникам выдают полову.

В таких случаях не стоит полагаться на суд. Он ничем не сможет помочь землесобственникам. В лучшем случае скажет, что в договоре аренды земли качественные показатели не прописаны и потому претензий к арендатору быть не может.

Необходимость в типовых договорах аренды земли

Главный юридический советник «АгроИнвеста» Павел Кулинич уверен, что землесобственники остаются стороной, которая в арендных отношениях является наименее защищенной. Ведь они преимущественно не имеют юридического образования и возможностей защитить свои интересы. Поэтому в основном подписывают договора, которые им предлагают арендаторы, не очень вчитываясь в их положения.

Ситуацию может исправить внедрение типового договора, на который должны ориентироваться арендаторы. И такой есть. Правда, этот стандартный договор не отвечает интересам крестьян – собственников земельных паев.

Павел Кулинич пояснил, что при утверждении типового договора аренды земли Кабинет Министров допустил грубую ошибку. «Он утвердил типовую форму договора аренды, касающуюся всех существующих 9 категорий земель. Но ведь каждая из них выполняет особую роль в процессе общественной деятельности и требует особого правового регулирования». Значит, для каждого вида земель – сельскохозяйственных угодий, рекреационных земель, участков под застройку и пр., которые передаются в аренду, нужен индивидуальный «набор» договорных условий относительно их арендного использования. А действующий Типовой договор аренды земли «не видит» указанных отличий между сельскохозяйственными и несельскохозяйственными землями.

Допущенная правительством ошибка была замечена. И вместо того, чтобы ее исправить, ситуацию еще больше ухудшили. Аграрное лобби, представляющее интересы крупных арендаторов, все сделало для того, чтобы на идее о типовом договоре был поставлен крест.

В частности, Высший административный суд своим решением от 13 июня 2013 года признал, что типовая форма договора аренды земли является необязательной.

Если стать на сторону судебной практики и упразднить типовую форму договора аренды земли, отметил Павел Кулинич, тогда к крестьянину арендатор может приходить с одним листиком бумаги. В нем не будут подробно прописаны права и обязанности сторон, условия, на которых земля передается в аренду, требования к ее плодородию и другие важные моменты. Значит, позиция арендодателя будет еще более ослаблена.

«Поэтому мы настаиваем на том, - подытожил Павел Кулинич, - чтобы типовой договор аренды земли был действующим и соблюдался при заключении договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения. Мы считаем, что постановление Кабинета Министров, которым был утвержден типовой договор аренды земли, должно быть отменено. Но вместо него должно быть принято новое постановление с приблизительным названием «Об утверждении типового договора аренды земель сельскохозяйственного назначения».

Коллективное мнение и договора аренды

Типовой договор не исключает индивидуальных договоров. Наоборот, он их предусматривает. Задание заключается в другом – чтобы основополагающие положения типового договора были отображены в индивидуальных договорах.

Таково мнение Павла Кулинича. И он же предлагает, как лучше заключать индивидуальные договора. Главное, что арендодателей не следует оставлять один на один с арендаторами. Важно, чтобы крестьяне-землесобственники всегда ощущали поддержку со стороны своих односельчан, лидеров территориальных общин.

Механизм такой помощи достаточно прост. В определенной степени, он напоминает толоку. Правда, крестьянам вместе придется возводить не жилые дома или еще какие сооружения, а советоваться о том, как лучше оформлять договора аренды.

С этой целью территориальным общинам стоит проводить ежегодные конференции. Их участниками могут стать не только землевладельцы, которым уже в ближайшее время предстоит заключить договора аренды, но и те их коллеги, у которых такая потребность возникнет со временем.

Главное, подчеркнул Павел Кулинич, чтобы участники ежегодных конференций выработали общие условия заключения договоров аренды и общие механизмы защиты своих прав. В частности, речь идет о размере арендной платы, о видах сельскохозяйственной продукции, которая может быть использована в качестве арендной платы.

Конференции станут способом наработки коллективного мнения и коллективной позиции, с которой в дальнейшем вынуждены будут считаться арендаторы. 

Секретная аренда

По данным директора Ресурсного центра по правам на землю, президента Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрея Кошиля, сегодня в Украине заключено 4,7 млн. договоров аренды земли. «Но это исключительно те договора, которые видит государство».

Андрей Кошиль пояснил, что в данном случае речь идет исключительно о договорах, которые прошли государственную регистрацию. «В действительности у нас договоров аренды намного больше. Это договора, которые заключены, но не зарегистрированы. Они существуют лишь как договоренности, достигнутые между собственниками земельных долей (паев) и производителями сельскохозяйственной продукции».

В Украине уже давно привыкли к тому, что значительная часть собственности, в том числе, и земельной, находится в тени. Как и легализированная, она работает и кому-то обеспечивает прибыли. Несложно догадаться, что из этих средств налоги, даже льготные, которыми пользуются сельхозпроизводители, не платятся.

В других странах ситуация иная. В том числе, и в тех, которые с нами граничат. В частности, Андрей Кошиль сослался на опыт России. Там, по его словам, можно увидеть количество земельных участков, зарегистрированных за каждым административным образованием.

«Мы сегодня не знаем, сколько земельных участков внесены в Земельный кадастр. Раньше называлась цифра 17 млн. из 25 млн. существующих. Но никто не говорит, как эти показатели изменились сегодня».

Андрей Кошиль также сослался на опыт Германии, где в составе группы специалистов недавно знакомился с опытом организации аренды земель и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения. Он, в частности, сказал: «Для нас было удивительно, что у них государство никак не заботится о регистрации прав аренды. Аренда заключается между собственником земли и тем, кто ее обрабатывает».

Также, по словам Андрея Кошиля, в Германии отсутствует государственное регулирование по защите плодородия почвы. Это также остается вопросом, решением которого занимается исключительно арендодатель.

«Я хочу сказать, что это стало возможным благодаря тому, что собственники в Германии хорошо знают свои права и то, как их защитить. Также они имеют необходимые механизмы защиты своих прав», - подчеркнул Андрей Кошиль.

Аренда и рынок земель

Аренда является достаточно эффективным способом консолидации земель сельскохозяйственного назначения. Но она не относится к числу надежных способов этой консолидации. Ведь соответствующие договора при определенных условиях можно разорвать, в конце концов, их срок действия со временем заканчивается.

По убеждению партнера юридической фирмы «ОМП» Кирилла Левтерова, при консолидации земель сельскохозяйственного назначения лучше полагаться на их покупку. Но для этого в Украине должен заработать земельный рынок, который одновременно выполнит другую весьма важную функцию. А именно – он определит цену отечественным черноземам.

Последнее обстоятельство будет много значить и для аренды земли. Благодаря земельной цене легче будет определить и размер земельной платы. Она будет реальной, а не надуманной, которая все еще ориентируется на нормативную денежную оценку.

«Я думаю, что рано или поздно рынок земли у нас заработает. Он нормально действует во многих странах. И мы не являемся чем-то уникальным в этом отношении», - добавил Кирилл Левтеров.

Тарас Терновской, Национальный пресс-клуб по аграрным и земельным вопросам