Должно ли государство ремонтировать дома в частной собственности? Ответ на такой вопрос может сразу определить общественные настроения восприятия жилищной реформы. Не секрет, что многие украинцы до сих пор считают, что ремонт дома – дело слишком дорогостоящее, своих денег по кошелькам одномоментно не отыскать, и если государство не подсобит, жилой фонд вскоре совсем обветшает.

А вот европейцам подобный вопрос покажется странным: если в многоэтажке все квартиры находятся в частной собственности, почему ее должны ремонтировать за государственный счет?

Вторую позицию разделяет руководитель Проекта Группы Всемирного банка «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины»  Гжегож ГАЙДА, который уже несколько лет занимается разработкой и внедрением жилищной реформы в Украине. Он до тонкостей разбирается в особенностях работы отрасли, знает, как рождаются или тормозятся отдельные решения и почему потребительские настроения долгое время побеждали деловую инициативу. И при этом остается оптимистом, говоря, что сегодня созданы все предпосылки для того, чтобы преобразования в жилищном секторе были успешными.

В чем суть проводимых реформ и когда можно ожидать положительного эффекта? Каким опытом европейских стран в проведении жилищной реформы стоит воспользоваться Украине? Мы попросили Гжегожа ГАЙДУ подробнее остановиться на этом.

- Украина и другие постсоциалистические страны Европы начали реформировать жилищный сектор практически одновременно – в начале 90-х годов. Но если западные соседи с такой работой успешно справились, мы до сих пор решаем, что делать. Почему так произошло?

- Действительно, началом этих реформ в странах Центральной Европы и в Украине была массовая приватизация жилья. Оно отдавались или бесплатно, или за небольшую плату арендаторам квартир. Теперь практически повсеместно речь идет о частной собственности, причем, не просто квартир, а целых многоквартирных домов. В центральноевропейских странах решили, что государство больше не должно тратить деньги на содержание частного имущества. В результате управление, обслуживание, ремонт и, соответственно, финансирование были переданы частному сектору, частным рыночным компаниям.

Решение было верным, новая система стала активно работать. И сегодня состояние жилищного фонда в Центральной Европе намного лучше, чем в Украине. Жильцы имеют все механизмы, чтобы создать и сохранить комфортное состояние жилых домов.

 Украина ограничилась приватизацией жилья, дальше реформы в отрасли не двинулись. Я вижу тут две причины. С одной стороны, это популизм политиков, которые постоянно обещают людям позаботиться о них, хотя не имеют реальных рычагов для выполнения таких привлекательных посулов. Например, людям сказали, что у них есть право ожидать капитального ремонта их домов. При этом популисты не объяснили, что в бюджете Украины нет денег, чтобы отремонтировать все 200 тыс. многоквартирных домов, что стоит от 15 млрд. до 50 млрд. долл. Популисты получают поддержку на выборах, а люди продолжают десятилетиями безнадежно ожидать выполнения невыполнимого.

Но часто популизм имеет и второе дно. В городах на ремонтах многоквартирных домов через откаты могут зарабатывать чиновники разного уровня. Коррупция - это второй фактор, который сдерживает внедрение реформ в жилищном секторе.

- Что нужно сделать, чтобы сдвинуться с мертвой точки?

- Украинцам надо понять, что владение частной собственностью дает не только выгоды, но и налагает определенные обязательства. Если собственники хотят комфортно проживать в хорошо обустроенном доме, они должны самостоятельно нести все затраты на его содержание, ремонты и прочее. Коммунальные бюджеты должны тратить деньги на ремонты школ, дорог, общественного транспорта и пр.

Каким образом наладить эффективное управление многоквартирным домом? Я бы предложил внимательнее изучить и использовать опыт тех стран Центральной Европы, которые успешно реализовали жилищную реформу. В первую очередь, Польши, Чехии, Венгрии, Словакии и Эстонии. Не нужно выдумывать каких-то решений, которые выглядят хорошо лишь теоретически. Например, а давайте мы привлечем некую компанию для проведения массового ремонта этих домов. Такое нигде не сработало. Или давайте придумаем какой-то способ контактирования между коммунальными предприятиями и жильцами этого дома. Не надо этого делать. Изобретение новых путей требует времени и, к сожалению, они не всегда бывают оправданы. Давайте внедрять проверенные решения.

 Центральная Европа работает по принципу «один дом – один контракт». Все жильцы платят за потребленные домом услуги. А если кто-то не платит, ему услугу могут отключить. Это три основных элемента, которые в комплексе дали хороший результат.

- В Украине пока не очень активно создаются объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Как вопрос жилищных коммун решался в странах Центральной Европы?

- Там пошли путем принудительного создания аналога ОСМД.  Соответственное решение было принято на законодательном уровне еще в средине 90-х годов.

Можно ли так сделать в Украине? Вот это вопрос спорный. Потому что украинский Гражданский кодекс немного отличается от гражданских кодексов других стран Центральной Европы. В Украине ОСМД создается в виде юридического лица, а для создания юридического лица необходимо внести положение об этом лице в Государственный реестр. Сделать это принудительно или очень трудно, или практически невозможно.

Пока что в Украине ОСМД создаются по добровольному принципу. Все жильцы могут им воспользоваться. Для принудительного создания необходимо вносить изменения в Гражданский кодекс.

- Почему украинцы не проявляют особой активности в создании ОСМД?

- Одна причина – это непонимание и недоверие, что это может работать. С другой стороны, еще недавно действовала законодательная норма, что при создании ОСМД в доме должен был быть проведен капитальный ремонт. Чаще всего жильцам не удавалось решать этот вопрос, и они отступали. Теперь такой законодательной нормы нет. Поэтому государство должно четко сказать людям: мы ваш дом не отремонтируем, берите инициативу на себя.

- Вы полагаете, что для проведения жилищной реформы Украина должна воспользоваться опытом стран Центральной Европы. Но все ли они действовали в этом вопросе по единому шаблону?

-Я, прежде всего, ссылаюсь на опыт тех государств, где жилищная реформа прошла наиболее успешно. Я их уже называл – Польша, Чехия, Венгрия, Словакия и Эстония. Во всех этих странах реформы были доведены до конца. Не только приватизировались квартиры, но «приватизировался» также и вопрос содержания домов, управления этими домами, проведения ремонтов в этих домах. И здесь главную роль играли совладельцы дома.

В других странах, и я тут могу привести пример Литвы и Болгарии, реформа не была доведена до конца. Приватизация индивидуальных квартир произошла, а вот приватизация услуг содержания, управления, ремонтов – этого не было сделано. Это все 20 лет оставалось в руках государственных или муниципальных предприятий. Такая ситуация похожа на сложившуюся в Украине. И если нужно было реализовать программу, скажем, по утеплению дома, главную роль там играл муниципалитет. Я считаю, что это намного менее эффективно, чем если отдать инициативу и контроль в руки настоящих собственников домов.

- По какому пути должна пойти Украина?

- Наша рекомендация, это развивать в Украине систему частного управления многоквартирных домов, частных ремонтов, частного содержания и работать над направлением, по которому пошла Польша и другие. Государство может не тратить на этот сектор деньги - свои или заимствованные. Более того, в предприятиях, которые управляют или обслуживают жилые дома, создаются довольно хорошие и стабильные рабочие места. Это тоже важная растущая часть экономики.

- Многие эксперты признают, что самая большая опасность для Украины - это имитация реформ. Не коснется ли она жилищного сектора? ЖЭКу важно не просто поменять вывеску, но и стиль работы.

- Это хороший вопрос. Действительно, такое может происходить. Как избежать псевдореформ? Надо отдать решение, денежные потоки и ответственность в руки совладельцев многоквартирных домов.

Успешный опыт жилищной реформы в странах Центральной Европы показывает, что тот самый бывший коммунальный ЖЭК, которым раньше все были недовольны, может измениться. Как только он понимает, что единственный шанс ему выжить – это оказывать своим клиентам качественные услуги, потому что только они ему платят. Он мгновенно превращается в успешную управляющую компанию, которая реализует все пожелания своих клиентов, оказывает услуги на очень хорошем уровне и за доступные цены. И эти дома от таких ЖЭКов не уходят. Он продолжает жить на рынке.

Почему важно отдать ответственность самим жильцам? Когда они ответственны, то понимают, что их решения должны быть продуманны. Хозяин не заплатит лишнего, но в то же время будет бережно относиться к своей собственности.

- Как бы вы коротко описали суть жилищной реформы в Украине и ее конечную цель?

- Для начала нужно понять главное: на рынке коммунальных услуг в центре отношений находится дом. Каким бы он ни был – одноквартирным, многоквартирным. Дом именно тот объект, к которому подключаются все коммунальные услуги – водоснабжение, теплоснабжение, вывоз мусора, услуги по ремонту или по управлению.

Жилищная реформа в Украине заключается в двух параллельных процессах. Одна ее часть - это регуляция отношений между домом и его совладельцами со всеми предприятиями, которые дому оказывают услуги. Отношения должны базироваться на следующих принципах.

Услуги должны быть немонопольные, должен работать рынок, цена должна быть свободной и жильцы-совладельцы этого дома должны иметь полное право выбирать, от кого они получают услуги. Там, где услуга является естественной монополией, должна хорошо работать система государственного регулирования монополий – так, чтобы цена не превышала экономически обоснованную стоимость. В Украине такой регулятор уже существует и, в принципе, работает неплохо.

Если услуга предоставляется дому, он ее покупает и собственники, совладельцы этого дома должны услугу оплачивать.

Обязательно нужно упоминать еще об одном принципе. Если жильцы не платят за услугу, которую им оказывает компания, она должна иметь право приостанавливать предоставление этой услуги. Это называется ответственностью.

Вторая сторона реформы – это отношения по управлению домом.

Когда мы говорим об одноквартирном доме, там понятно, что дом имеет одного собственника, который и принимает все решения, касающиеся этого дома.

У многоквартирного дома много совладельцев. И у них механизм принятия решений должен быть эффективным. Эффективный механизм – это такой, когда решения принимаются большинством голосов, потому что мы никогда не добьемся 100-процентного согласия жильцов на какие-либо решения. Весь мир работает по принципу большинства.

Такие механизмы были закреплены в Украине законом №417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Он был принят в 2015 году. И он как раз дал возможность жильцам любого многоквартирного дома принимать решение большинством голосов. Люди имеют право голоса, чтобы влиять на то, что происходит в их доме и за что они платят. Их плата пропорциональна площади их квартир. Сила их голосов также пропорциональна площади имеющихся у них квартир. Таким образом, у них и ответственность, и право влияния одинаковы, и это справедливо.

- Какую реальную помощь в проведении жилищной реформы оказывает ваш Проект?

- Наш Проект работает уже пять с половиной лет на украинском рынке. Наша работа заключается в трех главных отраслях.

В первую очередь мы занялись законотворческой работой. То законодательство, которое было 6 лет назад, абсолютно не отвечало требованиям рынка коммунальных услуг и не позволяло жильцам принимать решения об инвестициях в своем доме. Главной целью нашего Проекта было создание для жильцов механизма привлечения денег для реализации энергоэффективных мероприятий в их домах. Поэтому мы в первую очередь сфокусировались на изменениях в юридической сфере.

Вторая вещь, на которой мы фокусировались позже, было построение финансовых механизмов для реализации жильцами инвестиционных проектов. И такие механизмы мы создали вместе с двумя государственными банками – «Укргазбанком» и «Ощадбанком». Эти банки уже на сегодня выдали ОСМД более 200 кредитов на реализацию инвестиционных программ. В том числе, один кредит на сумму более 2 млн. грн. - для комплексной модернизации жилого дома, в котором находится около 170 квартир. Это очень хороший пример, который показывает, что такие вопросы можно решать собственными силами. И что в результате суммарная плата жильцов уменьшается, потому что они экономят больше, чем платят за кредит.

А в третью очередь, на чем мы теперь фокусируем свое внимание, это информационно-просветительская работа. Мы проводим очень много различных тренинговых программ для ключевых групп, с которыми работаем, - с представителями местной власти, управителями, инициативными группами, ОСМД и локальными активистами.

Кроме этого у нас также есть программа обучения локальных офисов юридической поддержке. Потому что мы ожидаем, что вопросы реализации жилищной реформы будут требовать юридической поддержки в будущем.

- Находите ли вы понимание и поддержку среди представителей украинской власти в центре и на местах?

- Скажу так: среднее время, в течение которого мы работали с одним конкретным министром, это было полгода. Министры очень часто менялись. Каждый новый министр приходил со своей командой, которая начинала обучаться с нуля. И был такой момент, когда мы уже знали, что все, что делаем, всегда нужно будет начинать с нуля каждые полгода.

Но в какой-то момент мы почувствовали, что появилась критическая масса людей, которые понимают суть жилищной реформы. Это чиновники центрального и местного уровня,  с которыми теперь уже довольно легко об этом всем говорить. Намного легче, чем 6 лет назад. Сейчас мы видим большее понимание и поддержку в этих реформах.

Но, конечно, остается большая группа политиков, у которых есть популистские настроения и которые хотят приостановить все эти реформы, отдать власть над домами чиновникам для того, чтобы как всегда сесть на финансовые потоки и прекрасно жить. Что было бы нехорошо для собственников домов и для государства, для государственного бюджета.

Что касается местной власти, то мы видим довольно большую поддержку. В рамках нашей работы мы вместе с Государственным агентством по энергоэффективности и энергосбережению создали финансовый продукт, когда субсидируется часть тела кредита, который берут жильцы домов на реализацию энергоэффективных мероприятий. И практически все области Украины присоединились к этой программе. А также еще около 80 городов, они тоже дают свою долю софинансирования на такого рода проекты.

Но мы бы хотели большего - чтобы города полностью отказались от ремонта многоквартирных домов за счет государственных денег. И чтобы эти деньги перешли на бюджетные программы, которые были бы прозрачны и в которых любой дом мог бы поучаствовать и получить свою долю денег на ремонт. Вот тогда бы я мог сказать, что у нас действительно есть полное понимание и полная поддержка местной власти. Пока этого еще нет.

Артем Садовой, Национальный пресс-клуб «Украинская перспектива»