Украина выходит на новый уровень реформирования жилищного сектора. Если до недавних пор жители преимущественно заботились лишь о своих квартирах, то сегодня особую актуальность приобрел вопрос коллективной ответственности за полноценное и эффективное функционирование многоквартирных домов. Это подчеркивалось во время медиа-дня, который недавно прошел в Киеве. Инициатором его проведения стал Проект Группы Всемирного банка «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины».

Характеристика жилищного сектора Украины

Согласно официальной статистике, в Украине более 230 тыс. многоэтажек. В них расположены 12,8 млн. квартир. В таких домах проживает почти половина (47,5%) украинского населения.

Преимущественное большинство многоквартирных домов (80%) нуждается в ремонте. Речь идет не только о текущем, но и о капитальном. Чтобы справиться со всеми этими видами работ, необходимо потратить, как минимум, 15 млрд. долл. Понятно, такую сумму на упомянутые цели Украина пока выделить не может.

Большие надежды относительно реформирования жилищного сектора возлагаются на объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Закон об их создании Верховная Рада Украины приняла 29 ноября 2001 года. С тех пор в Украине зарегистрировано более 17 тыс. ОСМД.

В действительности, как отмечалось во время киевского медиа-дня, такое количество ОСМД с учетом масштабности украинского жилищного сектора является незначительным. Однако утешает динамика их создания, которая в последнее время существенно ускорилась.

Особенность нового этапа реформирования жилищного хозяйства

Руководитель Проекта Группы Всемирного банка Гжегож Гайда напомнил, что  жилищная реформа в Украине стартовала еще в 1992 году. Тогда началась приватизация жилищного фонда. «В результате не только квартиры, но и целые жилые дома из государственной собственности перешли в частную», - подчеркнул он.

Однако, по мнению Гжегожа Гайды, действующее украинское законодательство долго игнорировало этот факт. В упомянутой сфере существенные изменения начали происходить лишь в последнее время. В прошлом году вступил в силу Закон Украины №417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». А, по информации заместителя председателя Комитета Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства Алены Бабак, 9 декабря 2015 года этот Комитет внес в Верховную Раду проект закона «О жилищно-коммунальных услугах». Он зарегистрирован под №1581-д. «Законопроект предлагает ключевые требования к договору между собственниками дома и управителем», - отметила Алена Бабак.

Эти два закона должны сыграть решающую роль в реформировании жилищного сектора Украины. Ведь предусматривают, что именно жители многоквартирных домов должны отвечать за содержание этих домов и обеспечить им максимальную энергоэффективность. Ныне уровень энергоэффективности многоэтажек крайне низок. По словам Гжегожа Гайды, по этому показателю Украина в 3-4 раза уступает странам Центральной Европы.

Как будет выглядеть украинский жилищный сектор после реформирования? Гжегож Гайда сказал: «Мы должны иметь в центре всех отношений дом – индивидуальный или многоквартирный. И именно дом должен стать основным клиентом на рынке коммунальных услуг. Он должен заказывать услуги по теплу, водоснабжению, ремонту, содержанию и пр.».

Такой подход исповедуется в странах европейского сообщества. Теперь он реализуется и в Украине.

Мировоззренческие изменения

Еще до недавних пор, приватизировав квартиру, люди были уверены, что остальное общее имущество в доме, к которому в частности относятся чердаки, подвалы, лестницы, лифты, подъезды и пр., относятся к коммунальной собственности. Поэтому и не спешили заботиться о них.

Парадокс заключается в том, что и местные органы власти практически поверили в это. И не случайно в Киеве и многих других городах на фасадах многоэтажек до сих пор можно увидеть странные таблички с надписью, что эти дома находятся в коммунальной собственности. И это притом, что во многих случаях все без исключения квартиры в домах могут быть приватизированы.

«На самом деле все мы с вами, - отметила Алена Бабак, - кто приватизировал, приобрел жилье, уже с 1992 года стали совладельцами общего имущества в многоквартирных домах. И лишь в июле 2015 года благодаря закону №417 всем собственникам сказали, что они являются хозяевами, могут управлять своими домами так, как они считают нужным. Ни мэр, ни ЖЭК, ни министр не отвечают за ваш дом. Именно вы должны это делать».

Учитывая это, именно такие мировоззренческие изменения, которые происходят в последнее время, Алена Бабак считает самыми весомыми за более чем 20 лет реформирования отечественного жилищного сектора.

Легитимность общего собрания

Специалисты признают важность закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». «Он хоть и не содержит особых новшеств, однако сгруппировал в одном месте все правовые нормы, которые содержались в разных нормативно-правовых актах для того, чтобы совладельцы дома четко понимали свои права, свои обязанности и свою ответственность». На этом акцентировала советник по правовым вопросам Проекта Группы Всемирного банка Зоя Гопций.

И все же одна норма закона заслуживает особого внимания. Согласно ей, для управления многоэтажкой не обязательно создавать юридическое лицо в виде ОСМД. Такая практика в Украине вводится впервые и, по убеждению Алены Бабак, она призвана облегчить и ускорить реформирование жилищного сектора.

Для того, чтобы избрать форму управления многоквартирным домом, его совладельцы должны провести общее собрание. О времени и месте его проведения совладельцы многоквартирного дома оповещаются заранее. Эта функция возлагается на инициаторов мероприятия.

«Чтобы не было никаких злоупотреблений во время такого собрания, на котором должен быть решен вопрос, кто и как будет управлять домом, нужен типовой образец протокола», - сказала Алена Бабак. И добавила, что Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, в соответствии с законом №417, уже утвердило форму такого протокола. «Таким образом, все в Украине должны понимать, что общие собрания в многоквартирных домах теперь должны проходить с использованием стандартной формы протокола такого собрания. Надлежащим образом оформленный протокол общего собрания – одно из оснований признания легитимности такого собрания».

Затем, когда совладельцы определятся с формой управления своим домом, они будут использовать общие собрания для решения других вопросов, связанных с его функционированием.

До 1 июля 2015 года, пока закон №417 еще не вступил в действие, работала норма Гражданского кодекса, по которой решения совладельцев многоквартирных домов (за исключением ОСМД) вступали в силу, если они принимались единогласно. Даже если пришлось бы решать, в какой цвет красить подъезды, или другие непринципиальные вопросы. К сожалению, в таких условиях к общему решению удавалось прийти крайне редко.

«Именно закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» предоставил всем без исключения совладельцам механизм принятия решений относительно управления собственным домом большинством голосов», - сказала Зоя Гопций.

Есть различные цензы относительно принятия решений. Например, для избрания управителя необходимо собрать более 50% голосов, а для принятия, скажем, решения о привлечении средств для термомодернизации дома нужно получить более 75% голосов его совладельцев.

При этом закон определяет, что решения общего собрания являются обязательными для всех жителей, даже если они не принимали в нем участия или голосовали «против».

Отмена понятия балансодержателя

По словам Алены Бабак, органы местного самоуправления, согласно закону №417, должны передать собственникам всю техническую документацию на многоквартирный дом. Ведь законом отменяется понятие балансодержателя. Так как дом в целом не является объектом чьей-то собственности и это понятно – в нем есть частные жилые помещения, и есть общее имущество.

«Вопрос передачи технической документации собственникам является ответственностью не Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, не Кабинета Министров. Это исключительная компетенция органов местного самоуправления», - подчеркнула Алена Бабак.

Вместе с тем она отметила, что органы местного самоуправления не спешат передавать эту техническую документацию собственникам. И не спешат проводить ее инвентаризацию, то есть, выяснять, в полном ли объеме она сохраняется.

По информации Алены Бабак, ныне Минрегионстрой нарабатывает постановление Кабинета Министров о списании домов с балансов коммунальных ЖЭКов. На сегодня этот документ почти готов и даже прошел согласование Кабмина. Осталось лишь немного доработать его. Таким образом, есть надежда, что вскоре он будет принят.

Вопрос придомовой территории

Каждый раз, когда совладельцы решаются взять на содержание многоквартирный дом, едва ли не самым острым является вопрос определения придомовой территории. Ведь это весомый капитал, который в значительной степени позволяет совладельцам решать общие вопросы. Придомовую территорию они могут, в частности, выделять под парковку автомашин, могут сдавать в аренду и зарабатывать на этом деньги, которые затем могут направлять на содержание дома, его текущий, капитальный ремонт, техническое переоснащение и т. д.

Закон №417, по словам Алены Бабак, впервые определил права на придомовую территорию как общую собственность собственников квартир в доме. «Она не может принадлежать кому-то отдельно».

Вместе с тем Алена Бабак признала, что немало многоквартирных домов не имеют документации на придомовую территорию. Однако она необходима для того, чтобы решениями местных органов власти ее можно было закрепить за совладельцами многоэтажек. По информации заместителя председателя профильного парламентского Комитета, уже готовится соответствующий проект постановления Кабинета Министров. «Но уже сегодня никто не мешает местным органам власти провести инвентаризацию документации на придомовую территорию. Для этого стоит поднять документы Бюро технической инвентаризации (БТИ), воспользоваться информацией ЖЭКов».

По мнению Гжегожа Гайды, вопрос придомовой территории должен решаться в каждом городе отдельно. Ведь существуют разные типы застройки. Например, в западноукраинских городах наблюдается плотная застройка. «Это один тип застройки и одна ситуация, -  пояснил он. – Но совсем другая ситуация должна быть в новых микрорайонах. Например, в Центральной Украине, где дома имеют достаточно большие земельные участки вокруг себя».

Оценка технического состояния домов

Алена Бабак отметила, что закон №417 не снимает обязанности жилищно-эксплуатационных предприятий, которые оказывают услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий, проводить акты-осмотры жилых домов для определения их технического состояния. Эта норма регулируется приказом Минрегионстроя №76. За эти услуги жители многоэтажек платят деньги в виде платы за содержание. «Поэтому имеют полное право требовать от эксплуатационных предприятий информацию о наличии актов технических осмотров наших домов, в которых может быть указано, нуждаются ли они в капитальном или текущем ремонте. В соответствии с этими актами-осмотрами органы местного самоуправления могли бы предусматривать в бюджетах определенные суммы для внедрения программ стимулирования проведения жителями таких работ», - пояснила заместитель председателя профильного парламентского Комитета.

Участники киевского медиа-дня напомнили, что в предыдущей редакции закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» действовала норма, согласно которой местные органы власти были обязаны провести капитальный ремонт дома, жители которого создавали ОСМД. К сожалению, местные органы власти не всегда могли соблюсти эту норму из-за нехватки денег. Поэтому процесс создания ОСМД тормозился.

Законом «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» упомянутая норма была изъята. Алена Бабак уверена, что на соответствующую поддержку местной власти имеют право рассчитывать все собственники жилища – и частного сектора, и многоквартирного, несмотря на то, есть ли там ОСМД, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), или они отсутствуют. «Мы считаем, что такая поддержка со стороны местной власти может быть предоставлена в соответствии с местной целевой программой, - отметила она. – Такая программа, скажем, могла бы поддерживать осуществление капитальных ремонтов, сориентированных на энергоэффективность. И взнос такой программы мог бы достигать 30% или каких-то других показателей, которые устанавливаются на местах. Все зависит от того, какими финансовыми ресурсами владеют территориальные общины».

Выборы управителей многоквартирных домов

Участники киевского медиа-дня обратили внимание еще на один важный вопрос, связанный с управлением многоквартирными домами. Речь идет об определении управителей этих домов. Закон №417 предусматривает, что ими могут быть юридические или физические лица. В конце концов, управлением дома могут заниматься сами жители многоэтажек. Но решить этот вопрос необходимо до 1июля 2016 года.  

К сожалению, пока мало кто из жильцов многоквартирных домов вообще знает об этой норме действующего законодательства. Значит, практически и не готовятся к этому. Соответственно их могут ожидать любые сюрпризы, к которым они просто будут не готовы.

Отсутствует массовая практика работы с управителями. До сих пор большинство жителей многоэтажек не знают их обязанностей, услуги какого качества они должны оказывать и за какие деньги и пр. К тому же рынок управителей лишь формируется. Он охватывает преимущественно новостройки, и часто эту функцию выполняют фирмы-застройщики, ОСМД. А где искать профессиональных управителей жителям тех домов, которые построены значительно раньше?

Зоя Гопций объясняет: дата 1 июля 2016 года определена для того, чтобы  побудить жителей к объединению и принятию общих решений. Если же они не будут приняты в определенный срок, то закон №417 предусматривает, что к этому процессу подключатся органы местного самоуправления. Они должны избрать управителей на конкурсной основе. «Но очень хочу подчеркнуть: это не означает, что если орган местного самоуправления изберет управителя, то с ним жители многоэтажки останутся навсегда, - сказала она. – Право свободно избирать управителя для дома никто у совладельцев не отбирает. Если совладельцы со временем организуются, то  по завершению срока работы управителя, избранного органом местного самоуправления, смогут заключить контракт с тем, кого избрали сами».

Зоя Гопций также добавила, что в соответствии с законом, договор с управителем заключается на 1 год с правом пролонгации. Типовая форма такого договора будет разработана Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Международный опыт реформирования жилищного сектора

Страны Центральной Европы, среди которых, в частности, Польша, Чехия и Словакия, начали серьезно реформировать собственный жилищный сектор еще в начале 90-х годов. Насколько их работа оказалась успешной?

На этот вопрос ответил Гжегож Гайда: «В результате проведенных реформ центральноевропейские города полностью отказались от управления или финансирования жилищного сектора. Ни в одном центральноевропейском городе вы не найдете департамента ЖКХ. В бюджетах этих городов вы не найдете расходов на ремонты многоквартирных домов. Все это ложится на их собственников. И означает, что города имеют намного больше денег, которые можно вложить в ремонт дорог, школ, больниц или в финансирование других мероприятий, имеющих общегородское значение. То есть, делается так, как и должно быть, - собственники отвечают за свое, а то, что является общим, получает финансирование из общего бюджета».

По словам Гжегожа Гайды, в результате таких изменений совладельцы многоквартирных домов начали понимать, что должны в них делать, и реализуют все свои потребности или желания через управителей. Почти в каждом доме жители наняли профессиональных управителей. Им передали почти все права управления общим имуществом. Им поручили функцию сбора денег, закупки воды, тепла, электроэнергии, проведения ремонтов и пр. Поэтому многоквартирные дома содержатся надлежащим образом.

«Изменения, которые мы помогаем внедрять в Украине, уже опробованы в Центральной Европе, - сказал Гжегож Гайда. – Поэтому уверены, что их результаты будут так же успешными. Однако я хочу, чтобы эти изменения здесьпроизошли быстрее и чтобы люди скорее почувствовали положительные результаты от них».

Артем САДОВОЙ,

Национальный пресс-клуб «Украинская перспектива»