Директор КП «Житлосервіс "Ритм"» О. В. Мамаєв запропонував гр. Т. укласти договір на надання житлово-комунальних послуг з утримання будинків та прибудинкових територій.

І вирішила гр. Т., перш, ніж підписувати договір «не дивлячись», як це робить переважна більшість споживачів, хоча б прочитати текст договору. Тим більше, що законодавством передбачений місячний термін для процедури узгодження.
Не автоматичного підписання «не дивлячись», а після аналізу і, можливо, подачі своїх пропозицій та зауважень.

Проаналізувала, порівняла з вимогами чинних нормативно-правових актів і склала перелік зауважень і пропозицій, які відобразила у вигляді протоколу розбіжностей, як того вимагає законодавство.

Одержала відповідь:
«КП «Житлосервіс «Ритм» відмовляє Вам в укладенні Вашого проекту договору про надання послуг утримання будинків та нрибудинкових територій оскільки він не відповідає типовому договору».

Наскільки ж обгрунтована відмова директора житлсервісу від прийняття запропонованих зауважень.
Щоб не голослівним, пропоную проаналізувати пропозиції гр. Т. з точки зору законодавства.

Згідно Закону України Про житлово-комунальні послуги 
Стаття 21
2. Виконавець зобов'язаний:
3) підготувати та укласти із споживачем договір на надання житлово-комунальних послуг з визначенням відповідальності за дотримання умов його виконання згідно з типовим договором;

Стаття 26
2. Крім істотних договір може містити інші умови за згодою сторін. Договір не може містити умов, що вводять додаткові види оплати послуг, не передбачені типовими договорами на надання житлово-комунальних послуг, затвердженими Кабінетом Міністрів України.

Типовий договір є додатком до нормативно - правових актів, а не нормативно - правовим актом.
Таким чином, типовий договір є рекомендованою формою і при його укладенні сторони відповідно до ст.ст. 6 і 627 Цивільного кодексу України та ст. 179 Господарського кодексу України мають право редагувати його положення.

Крім того, в Типовому договорі є розділ «Інші умови», в якому можно записати за погодженням сторін, не непередбачені в Типовому договорі, умови, які не суперечать діючому законодавству.

На жаль, у тексті пропонованого договору багато умов без конкретизації, що неприпустимо в договорі.
Надалі, при виконанні умов договору, це може призвести до непорозумінь і конфліктних ситуацій.

Гр. Т. виявила свій намір укласти договір про надання послуг та написала:

«Однак у запропонованому Вами варіанті договору вбачаю порушення вимог законодавства України та своїх цивільних і споживчих прав, і тому, на підставі ст. 646 Цивільного кодексу України (надалі - ЦКУ), я повідомляю про свій намір укласти такий договір, але на інших умовах, а саме: з урахуванням зауважень та пропозицій, приведених в протоколі розбіжностей.

Згідно ст. 641 ЦКУ пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору.

Згідно Закону України Про житлово-комунальні послуги від 24 червня 2004 р., № 1875-15.
Стаття 26. Істотні умови договору між виконавцем/виробником та споживачем

1. Істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: 
2) предмет договору; 
5) порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості; 
6) права та обов'язки сторін; 
7) порядок контролю та звіту сторін; 
8) порядок вимірювання обсягів та визначення якості наданих послуг; 
10) порядок обслуговування мереж та розподіл повноважень щодо їх експлуатації та відновлення (ремонту); 
12) порядок здійснення ремонту; 
13) відповідальність сторін та штрафні санкції за невиконання умов договору; 
14) порядок вирішення спорів;
16) строк дії договору; 

Предметом договору, про який йде мова в ЦКУ та Законі України Про житлово-комунальні послуги, з моєї точки зору є:

1. Загальна площа кімнат, в яких проживає моя сім’я, згідно технічним паспортом БТІ.
Загальна площа є істотною умовою предмету договору, який впливає на розмір плати за послуги.
Ця умова повинна бути відображені в тексті договору згідно з офіційними даними.

Прошу Вас у вигляді доповнень до договору додати:
Кількісні та якісні показники послуг, що надаються, відхилення показників, допустимі параметри відхилення показників, а також розміри зменшення оплати у випадку відхилення від них.

У договорі повинні бути конкретизовані всі істотні умови відповідно до вимог нормативно-правових актів.

Згідно ст. 6. ЦКУ
2. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.
3. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Згідно ст. 627 ЦКУ
2. У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.

Згідно ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» визнаються недійсними умови договорів, що обмежують права споживача:
1. Продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. 
2. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов'язків на шкоду споживача. 
3. Несправедливими є, зокрема, умови договору про: 
3) встановлення жорстких обов'язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця; 
10) установлення обов'язкових для споживача умов, з якими він не мав реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору; 
16) встановлення обов'язку споживача виконати всі зобов'язання, навіть якщо продавець (виконавець, виробник) не виконає своїх; 
4. Перелік несправедливих умов у договорах із споживачами не є вичерпним. 

Відповідно до викладеного, направляю Вам протокол розбіжностей до запропонованого Вами тексту типової форми договору.

Пропоную прийняти перераховані розбіжності, які не суперечать вимогам нормативно-правовим актам, а уточнюють зміст договору, після чого договір з Вашим підприємством мною буде укладено, але тільки після його нового узгодження і підписання з мого боку.

В разі необхідності, пропоную провести додаткові переговори з Вами або з представником, призначеним Вами офіційно, в заздалегідь узгоджений термін».

В протоколі розбіжностей практично кожна пропозиція підтверджується посиланням на конкретні статті конкретних нормативно-правовим актом.

Наприклад, в запропонованому договорі незаконно завищена загальна площа житла на 21 %.
Зроблено це за рахунок незаконного включення площі місць загального користування в загальну площу житла.

Таким чином, законодавство не тільки дозволяє уточнювати, конкретизувати зміст договору, а й вимагає цього.

Виходячи з сказаного, гр. Т., а також автор статті, прийшли до висновку, що відмова директора розглянути пропозиції гр. Т. не є законною, і тому вважають, що договір є не укладеним з вини директора житлосервісу.
 

«Потрошитель ЖЭК’ов», тел. для справок и консультаций: 050-422-42-14