10 августа в Луганской облгосадминистрации состоялся круглый стол, на котором обсуждался проект закона «О рынке земли», внесенный Кабмином (проект №9001 от 19.07.2011). В мероприятии приняли участие около 20 членов общественного совета при ОГА, информацию о проекте закона и статистику,  касающуюся собственности на землю сельскохозяйственного назначения в Луганской области представила, Людмила Федяева.

Информация

В первой половине девяностых годов в Луганской области на месте колхозов были созданы 316 коллективных сельхозпредприятий (КСП). При этом земля была передана не предприятиям, а их работникам, плюс бывшим колхозникам-пенсионерам. Всего сертификаты на право собственности  земельных участков (паи) получили 161 тыс. сельских жителей Луганщины. Земля эта была виртуальной, границы конкретных участков не определялись, и ее в полном объеме и на бесплатной основе использовали КСП. Впрочем, площадь пая в сертификате была указана: это результат деления бывшей колхозной земли на число пайщиков. Без уточнения, какой вид угодий и где находится. Понятно, что размеры паев для разных сел были разными, но в среднем по области они составили примерно 6 га.

Создание КСП себя не оправдало, и в декабре 1999 года с Указа Президента Украины №1529/99 начался следующий этап реформирования земельных отношений:  работники КСП получили право выходить из КСП с земельными и имущественными паями, и создавать сельхозпредприятия, основанные на частной собственности, или фермерские хозяйства. Сельхозпредприятия и фермеры могли использовать землю пайщиков платно, на основе арендных договоров.

Сегодня минимальный размер арендной платы за пользование землей сельхозназначения установлен на уровне 3% от оценочной стоимости земли, или примерно 261 грн. за гектар. На самом деле селянам платят обычно меньше, сейчас в среднем по области 2,8%.

В последующие годы происходило установление границ участков паев в натуре с выдачей госактов, в том числе – за деньги иностранных доноров. В настоящее время их выдано в Луганской области 159 тыс., в том числе 156 тыс. – на пашню. То есть почти все сертификаты уже заменены на акты. При этом действует мораторий на продажу земли сельхозназначения. Сегодня такая земля может изменить собственника только в результате смерти собственника и перехода пая наследникам.

Тем не менее, по оценке луганских земельщиков, в Украине существует теневой рынок сельхозугодий. Одна из таких теневых схем - оформление завещания на арендатора или на связанных с ним лиц. Фактическим приобретением земельщики считают также оформление договоров аренды на 49 лет.

На круглом столе были оглашены результаты опроса сельских жителей относительно возможности продажи земли, выполненного учеными сельхозуниверситета. Были опрошены 1000 жителей, из которых 9% были категорически против этого, 28 – за, 63 – не имели по этому поводу мнения.

Особенности проекта закона «О рынке земли», на которые обратила внимание докладчик: предельный размер земли сельхозназначения для одного собственника в Луганской области составит 2100 га; приобретать участки могут только граждане Украины, фермерские хозяйства, государство и органы местного самоуправления; вводится преимущественное право на приобретение участка властью, членами  семьи и государством; запрещено изменение назначение сельхозземли сроком на 10 лет; вводятся повышенные ставки госпошлин за перепродажу земли, зависящие от срока пользования. Например, если земля перепродается в течение года после покупки, то пошлина составит 100% оценочной стоимости (сейчас - примерно 8500 грн. за га, но после вступления в силу закона будет больше вдвое), если в течение пятого года – 60% этой суммы.

Обсуждение

Как обычно, на заседаниях общественного совета нынешнего состава обсуждение было бурным, и высказывались прямо противоположные мнения. В том числе, о продлении моратория на продажу сельхозземли до конца полномочий действующего правительства, о необходимости одновременного принятия мер по обеспечению занятости и содержанию инфраструктуры села и пр.

Моя точка зрения

Хроническая болезнь мессианства украинских законотворцев: у нас каждый закон принимается как нечто, что должно создать совсем новую социально-экономическую ситуацию. В то время как задача законотворчества преимущественно другая - юридическое урегулирование уже сложившихся общественно-экономических отношений.

Объективно рынок земли сельскохозяйственного назначения в Украине уже существует, но исключительно как теневой и коррупционный. И нужно принять одно из двух политических решений: либо запретить отношения купли-продажи земельных паев с введением уголовной ответственности за такую деятельность, либо легализовать такие отношения и законодательно определить их условия. Я лично – сторонник второго варианта. То есть, сторонник принятия закона «О рынке земли».

При этом нельзя не видеть существенных недостатков внесенного в Верховную Раду проекта. Недостатков очевидных.

Одной из главных на сегодня теневых схем является приобретение земельного пая арендаторами через оформление завещания. И проект закона не только не перекрывает эту схему, напротив, он ее юридически обеспечивает. Создает условия, чтобы подобная схема применялась массово. Поскольку унаследованные участки в законе исключаются из предельного размера землепользования в 2100 га (для Луганской области).

На мой взгляд,  в законе должна быть предусмотрена обязанность землевладельца отчуждать излишки земли сверх установленного предельного размера. Подобная «мера отчуждения» сейчас предусмотрена в земельном кодексе для иностранцев, унаследовавших землю сельхозназначения в Украине; не составляет труда применить ее и в этом случае.

В проекте законе явно не хватает мер, которые бы ограничивали минимальную цену продажи сельхозугодий. И это при том, что сами разработчики ожидают с начала 2012 года бума продаж сельхозугодий по весьма низким ценам, которые чиновники прогнозируют на уровне 500-800 евро за га. А вполне вероятно, что они будут и ниже. Ведь 30 тыс. грн. за пай для значительной части жителей украинского села – сумма вполне достаточная. При этом цена гектара сельхозугодий в странах старой Европы составляет 10-30 тыс. евро, в Венгрии, к примеру – 3тыс. евро. Оценочная стоимость гектара земли в Украине после вступления закона в силу составит свыше 1,5 тыс. евро.

Агрочиновники предлагают противодействовать массовой скупке земли «подешевке» путем проведения информационно-разъяснительной кампании для селян. Мол, не продавайте, подождите немного. Но правильнее было бы, по моему мнению, установить минимальную цену, по меньшей мере, на уровне оценочной стоимости, и признавать никчемными договора купли-продажи, фактически совершенные за более низкую цену. Понятно, что это существенно охладило бы активность рынка продаж земли сельхозназначения, что, на мой взгляд, положительный фактор.

На мой взгляд, требует дополнительного урегулирования вопрос наследования земли, находящейся в аренде, нужна более детальная регламентация взаимоотношений между наследником и арендатором.

Следует также критично осмыслить норму закона о преимущественном праве приобретения земли. И не только потому, что это совсем не рыночный инструмент. Увы, действовать он будет только как средство коррупционно-административного вмешательства чиновников в отношения собственности на землю, станет одним из средств злоупотреблений.

Наконец, в нынешнем виде закон несет большие риски для крупных сельскохозяйственных производителей, дающих в настоящее время основную часть товарной продукции. Исключение их из числа собственников на землю, с формированием товарно-рыночных отношений в этой нише, может привести к существенному ухудшению условий их деятельности: к нестабильности договоров аренды и увеличению стоимости аренды. Легко прогнозировать, что в результате появится особая «бизнес-прослойка» земельных рантье, которая будет скупать землю в строгом соответствии с законом, но не для перепродажи, а для сдачи ее в аренду крупным сельхозпроизводителям. Учитывая, что даже минимальная (законодательно установленная) арендная плата в 3% составит с нового года примерно 520 грн. за га., можно посчитать годовой доход рантье, имеющего 2100 га земли. Прекрасное средство для отмывания криминального капитала.

Впрочем, рантье вряд ли ограничатся минимумом, в целом принятия закона в нынешнем виде, что приведет к снижению конкурентоспособности украинского сельского хозяйства.

Алексей Светиков