Земельную сферу в Украине специалисты называют такой, которая наиболее пропитана коррупционными схемами. И одной из весомых причин такого состояния дела является существенное ограничение в доступе к сведениям о вещных правах на недвижимое имущество. Длительное время они находились за «семью печатями», информация о земельных участках и их собственниках была доступна лишь узкому кругу засекреченных лиц, а это тормозило развитие земельных отношений и аграрной отрасли в целом.

Правда, в последнее время произошли изменения, позволяющие говорить о начале серьезного реформирования в земельной сфере. Речь идет о законодательных изменениях относительно работы Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, которые вскоре должны вступить в силу. Мы разговариваем о них с главным юридическим советником Проекта USAID «АгроИнвест» Павлом КУЛИНИЧЕМ.

- Почему действующий Госреестр оказался полупрозрачным?

- Говорить о «полупрозрачности» неверно – он непрозрачный, поскольку существенно ограничивает доступ к информации, которая в нем содержится. Это видно по действующей редакции Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Согласно статье 28 упомянутого закона, право на получение информации из этого реестра фактически имеют лишь собственники имущества, зарегистрировавшие в Государственном реестре какие-то права, и их наследники. А вот информационную справку из Реестра могут получать органы государственной власти (должностные лица) в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законом. Речь идет о судебных органах, правоохранительных органах, которые проводят расследование, органах налоговой службы, органах местного самоуправления и пр. Однако тут можно говорить об определенном исключении, ведь речь идет об отдельных случаях.

Упомянутый закон обусловил создание закрытого и непрозрачного Госреестра. И это существенно ограничило его возможности как весьма ценной информационной базы, которая могла бы быть полезной в различных сферах экономики.

- Касается ли такая закрытость всей «земельной информации» из Госреестра?

- Речь идет, прежде всего, о том, что вся информация в Госреестре недоступна для преимущественного большинства потенциальных пользователей.

Кроме того, существует еще и закрытая для всех информация, которая определяется законом «О государственной тайне». Эта информация может касаться земельных участков, предоставленных Службе безопасности Украины, Вооруженным силам и пр.

- Чем обусловлен такой непрозрачный подход к формированию Государственного реестра?

- Хочу обратить внимание на то, как формировалось законодательство, на основании которого ведется Государственный реестр.

Действующая редакция закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» была принята в феврале 2010 года. Сначала планировалось, что закон вступит в силу с 1 января 2012 года, но затем этот срок был перенесен на 1 января 2013 года. Вспомним, что в кабинетах власти тех времен находились люди небедные, владевшие огромным количеством объектов недвижимого имущества, в частности, и земельными участками. Думаю, они не желали, чтобы сведения об их владениях, о недвижимости стали доступными.

Приведу такой пример. Земельный кодекс Украины предусматривает, что каждый гражданин имеет право получить бесплатно в собственность 6 различных по целевому назначению видов земельных участков – по одному участку на каждое целевое назначение. На практике есть случаи, когда люди, особенно, приближенные к органам власти, получают бесплатно в собственность не один земельный участок определенного целевого назначения, а несколько. Особенно, если такие земельные участки расположены на территории разных территориально-административных единиц – районов и областей. Таким образом, если б мы открыли такой реестр, эта приватизационная вакханалия стала бы известна.

Поэтому неслучайно, когда готовился закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», предусматривалось, что он не сразу вступит в силу. Параллельно разрабатывался еще один закон «О защите персональных данных». Он был принят 1 июня 2010 года и вступил в силу очень быстро – с 1 января 2011 года. В нем предусмотрено огромное количество данных, отнесенных к категории персональных и послуживших основанием для закрытости реестра.

- Какие это данные?

- Данные о личности, о наличии у нее определенного имущества, паспортные данные, данные о регистрации и пр. Фактически все они содержатся и в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Думаю, все это делалось для того, чтобы исключить доступ к таким сведениям.

Украина – последнее государство не только в СНГ, но и на европейском континенте, которая внедрила Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Это такой себе антирекорд. Но, даже внедряя, сделали его полуфункциональным, таким, который вызвал целый ряд нареканий.

- Как непрозрачность Госреестра сказывается на бизнесовом и инвестиционном климате страны?

- Госреестр должен выполнять серьезную функцию содействия работе бизнеса и привлечения инвестиций.

Например, некий бизнесмен специализируется на строительстве промышленных объектов и подыскивает соответствующее место для этого. При помощи брокеров он находит земельный участок, который выглядит подходящим. Но далее должен убедится, каков правовой режим этого участка, – кто его собственник, каково целевое назначение, в какой зоне он находится, кто соседи этого земельного участка. Бизнесмен не хочет покупать «кота в мешке». Например, соседи могут владеть земельным участком рекреационного назначения и не захотят, чтобы возле них вырос промышленный объект, который отрицательно влияет на окружающую среду. Такие соседи имеют рычаги для защиты, они будут блокировать работу потенциального промышленного инвестора.

Этот пример показывает, что отсутствие информации делает инвестора полуслепым. Поэтому Украина в мировом рейтинге по легкости ведения бизнеса занимает далеко не передовые места. Инвесторы ожидают положительных сигналов от власти. И убежден, что даже первые шаги, которые мы делаем в этом направлении, могут добавить хорошие перспективы.

- Как в других странах работают структуры, аналогичные украинскому Госреестру?

- Опыт других стран показывает возможность существования различных систем удостоверения прав на недвижимость.

Например, в Соединенных Штатах Америки нет единого реестра вещных прав на недвижимое имущество – ни на федеральном уровне, ни на уровне отдельных штатов. Так сложилось исторически. У них регистрируются не права на недвижимость, а соглашения о приобретении прав. Если в Америке кто-то покупает земельный участок, он заказывает юристу проведение исследования – кто владел им, на каких правах и т.д. Так он получает полную информацию, я бы добавил, объективную и ответственную, на основании которой может принимать решение. Такая система давно действует в США и устраивает тамошний бизнес.

Нам лучше использовать опыт европейских стран. В преимущественном большинстве там созданы единые реестры прав на недвижимое имущество. Единость  означает, что права на земельные участки и расположенные на них строения регистрируются в одном реестре по единым правилам и как единый объект недвижимости.

Скажем, в Германии покупаешь земельный участок, а все, что расположено на нем (дома, сооружения), не являются отдельным объектом прав, а относятся к земельному участку.

- Они имеют там открытую информацию?

- Вся информация, содержащаяся в преимущественном большинстве европейских реестров, является открытой и общедоступной. Я изучал опыт работы реестра в Великобритании, Германии и некоторых других европейских странах. Например, в Германии мы пришли в орган власти, который ведет реестр, и спросили: покажите нам, пожалуйста, сведения о земельном участке, который мы видим из окна. Правда, оказалось, что речь шла о площади, которая находилась в коммунальной собственности. Но и на соседний с ней участок в частной собственности мы получили информацию практически мгновенно. Нам предоставили распечатанную схему земельного участка, информацию о его собственнике, о его особенностях, о соседях.

- Как следует реформировать отечественный Госреестр и что для этого нужно сделать?

- Если говорить коротко, то, прежде всего, наш реестр нужно реформировать таким образом, чтобы из закрытого он превратился в открытый.

Нелегкий вопрос для наших законодателей. Даже для нынешних. Еще 25 марта 2014 года Верховная Рада Украины рассматривала проект закона «О внесении изменений в закон о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», которым предусматривалось предоставление сведениям из этого реестра статуса открытых, доступных для всех. Его внес Кабинет Министров. И хотя он представлял парламентскую коалицию, законопроект не получил необходимой поддержки.

Что удивляет – приблизительно одинаковое количество голосов тогда не додали как оппозиционные фракции, так и фракции коалиции. Это свидетельство того, что теневая приватизация, приобретение прав на недвижимость в неконтролируемом обществом порядке зашла очень далеко. Мы должны были безотлагательно проводить кардинальные изменения.

Хочу отдать должное правительству: оно не сидело, сложа рук, уже на следующей сессии Кабинет Министров внес в Верховную Раду ряд законопроектов о противодействии коррупции. Среди них был проект закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечных выгодополучателей юридических лиц и публичных деятелей». В этом законопроекте статья 28 закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» изложена в новой редакции. Первая часть этой статьи отмечает, что информация о зарегистрированных правах и их обременениях, содержащаяся в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, является открытой и общедоступной. Таким образом, снимаются все ограничения на доступ к информации, которые пока еще содержатся в действующем законе.

14 октября Верховная Рада приняла этот закон, и Президент вскоре подписал его. 25 октября он был опубликован в газете «Голос Украины» и, как записано в самом законе, вступит в силу через месяц после опубликования. То есть, 25 ноября эта редакция статьи 28 закона вступит в силу. И наш реестр, наконец, станет открытым и доступным.

- Какую роль в реформировании украинского Госреестра играют общественные организации и технические проекты, в частности, «АгроИнвест»?

- Общественные организации, проекты технической помощи уже давно занимаются вопросами реформирования Государственного реестра. И их роль в этом процессе нельзя приуменьшать. Думаю, если бы не содействие всех этих структур, подготовка и принятие антикоррупционных законов могли бы затянуться на более долгий срок.

Прежде всего, важно было сформировать соответствующее общественное мнение. Если мы осуществляем весомые законодательные шаги, то должны знать, что они востребованы обществом и поддержаны им. В данном случае мнения совпадали: люди устали от «закрытых сфер» деятельности власти, работы экономики. И не просто устали – от этого страдали бизнес, специалисты, просто рядовые граждане.

Представители Проекта USAID «АгроИнвест» принимали активное участие в работе различных рабочих групп с участием правительственных структур, где обсуждались эти вопросы, высказывали свою позицию. Также выступили во время целого ряда семинаров, круглых столов, в СМИ, сотрудничали с другими проектами технической помощи, которые занимаются вопросами улучшения экономической ситуации в Украине. Благодаря этой совместной работе решения власти опирались на широкое общественное мнение.

Хочу также упомянуть и Ассоциацию «Земельный союз Украины», с которой «АгроИнвест» имеет длительные партнерские отношения. Еще весной текущего года она подготовила и подала на рассмотрение правительства аналитический документ «10 шагов для преодоления коррупции в земельной сфере», где предложила предоставить статус публичного Государственному земельному кадастру, что автоматически тянет за собой предоставление такого же статуса сведениям Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. «АгроИнвест» посодействовал распространению этого документа и организации его обсуждения.

- В какой степени евроинтеграционные процессы, осуществляемые Украиной, влияют на формирование открытости и прозрачности в земельной сфере?

- В Украине усиливаются евроинтеграционные процессы. Они требуют широкой гармонизации украинского законодательства с европейским.

Красной нитью в Соглашении об ассоциации Украины с ЕС идут обязательства сторон относительно сотрудничества в улучшении бизнес-среды в Украине – как для отечественных, так и для иностранных инвесторов. Составляющей такой среды как раз является информация о правовом режиме имущества, в том числе, недвижимого, для вложения инвестиций. А также доступ к достоверным сведениям о таком имуществе как объекте инвестирования для предпринимателей, которые бы хотели развернуть свою деятельность.

Поэтому, уверен, европейские подходы к функционированию бизнеса в нашей стране будут активнее задействоваться во всех сферах отечественной экономики, положительно влиять на ее развитие.

Максим Назаренко, Национальный пресс-клуб по аграрным и земельным вопросам